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七月楼市的真实情况：板块冷热不均行情分化加剧本站

　　且今年7月的二手房成交量创下了近一年来的新高；尤其是个别板块的二手房市场，已经开始凸现2021年底的行情——市场上房源一房难求，同时房东价格较为坚挺。

　　从2021年实行三价取低政策开始，上海楼市就进入调整期，刚实行三价取低政策后的8~9月，楼市的成交量是很惨淡的，月均成交量只有1万套出头。

　　除三价取低政策之外，还有很大一部分原因是2021年的银行按揭放款还特别缓慢，周期在6~8个月之间，无疑是一种雪上加霜的情形。

　　一直到2021年底的11月份，放款速度才开始加快，楼市的交易开始复苏。2021年底的行情，也为2022年的小阳春打下基础，只是被上海疫情的突袭打断了。

　　2022年解封之后，上海一线市场的租金开始上涨，租赁需求旺盛，市区核心地段的一室一厅老破小的房子，租金已经从5000元上涨至6000元，涨幅高达20%。

　　租赁火爆，二手房的交易量也同样火爆，尤其是六月份和七月上半月，一线市场的行情变热，颇有一种上海楼市走出ICU，走出医院，蹦迪狂欢的趋势了。

　　每天都在一线市场的我，最近和线下的合作伙伴，交流了一些市场方面的行情，同时也问了下一下他们，关于公司内部分享的房东和客户的具体情况，在这也给大家分享这些信息。

　　最近，闵行、古美、莘庄、龙柏金汇这边的成交是比较火热的，之前在直播中我有提到，西南板块的三房户型目前在市场上是非常紧俏的，价格相较疫情之前也涨了不少，大概有10%左右；

　　而且购买这一片区域的客户，几乎都是置换改善群体，很少有刚需首套住房的客户；而且置换改善的客户里，首套房基本都买在西南郊区，例如九亭，泗泾等地，他们是卖了房改善过来的群体。

　　所以闵行这一片的中介，觉得都市场行情还是比较好的，6~7月基本上都开了单，因为标地都比较大，大家都赚到了钱。

　　但是西南片区的中介最近变数比较大，原本强势的红中介，目前也发生了大规模的离职现象。但并不是他们不从事了中介行业，而是选择了去了其他公司；原因是红中介对员工压榨比较厉害，大家普遍心存不满，选择离职，但离职之后依旧还在西南片区，只是换家门店工作。

　　大宁板块最近的成交也比较火，因为很多二手房东打算卖掉手中的房子去打新。从一线市场的挂牌房源来看，过去两年，一房难求的慧芝湖花园和宝华等小区，如今都上新了很多优质房源。

　　过去两年，慧芝湖和宝华的房东比较强势，房东惜售现象是很明显的；但是最近一段时间，这两个小区的房东成交意愿也变得很强，虽然价格空间没有多少，但是和之前几乎不愿签字的情形对比，已经有了很大的改观。

　　杨浦区和虹口区最近成交相对比较惨淡，原因是杨浦区和虹口区的房子很多房龄都过于老，板块内的居住人群也是老龄化严重，年轻人相对较少。

　　这两个片区整体看下来，除了瑞红新城、新江湾城等相对房龄较新，城市建面较好的小区之外，其他片区的普遍破旧的房子占据主导。

　　从杨浦一线年的杨浦成交还是比较热的，但都是以小标的为主，购买的客户群体，也大多以动迁户为主。

　　而今年虹口和杨浦拆迁较过去两年显著降低，所以成交量下降也是可以理解的，因为对于大标改善客户来讲，杨浦和虹口从来不是他们的首选。

　　而豪宅市场这一块，杨浦和虹口靠近外滩还是有一部分豪宅的，但是客户看房更多的是作为对手盘和炮灰盘，有这些预算的客户，更多的愿意买浦东南滨江或浦西的核心地段。

　　6-7月的一线市场，也呈现了比较明显的分化性行情，虽然整体数据回升较为明显，但是不同板块的热度不同，是一个冷热不均的局面。

　　第一，目前市场以改善客户为主，首套刚需客户相对较少。今年6月，上海出台了关于应届生落户放松的政策，有不少应届生目前还在办理落户中，他们大多会在落户、工作等情况稳定后，才能成为上海楼市的新鲜血液。

　　所以，落户的放松，可以带来新上海人首套上车的板块成交会逐步复苏，而且接下来随着户口放松政策是一个长期趋势，上车板块也能一直处于长期活跃的状态。

　　第二，今年的上海7月是近年来最热的一年，几乎每天都超过38度高温天气，这也对看房造成了不小的影响，同时7月份疫情还存在反复现象，这也对二手房的成交造成了影响。

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