2022年12月楼市动态

  • 2023-01-20
  • John Dowson

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  12月15日,国家统计局发布2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。11月,各线城市商品住宅销售价格环比下降,一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

  11月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个,比上月减少7个;二手住宅销售价格环比下降城市有62个,个数与上月相同。

  11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅与上月相同。

  11月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个,个数均与上月相同。

  11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%,降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅销售价格同比下降3.2%,降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%,降幅与上月相同;二手住宅销售价格同比下降4.8%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

  业内人士认为,11月房地产市场保持下行,70大中城市房价指数延续下跌走势,一线城市新房、二手房价格环比跌幅均加深。

  销售市场仍在底部,前11月全国新建商品住宅销售面积同比下降26%、销售额同比下降28%。房企投资开工表现低迷,前11月全国商品住宅开发投资额同比降幅扩大至9%以上、新开工面积累计同比降幅均接近40%。贝壳研究院数据显示,11月贝壳50城二手房成交量指数较10月也明显下降,11月市场整体预期低迷,疫情防控政策的调整也在一定程度上影响了市场的交易节奏。

  从前瞻指标看,11月代表市场预期的二手房景气指数进一步下降,二手房带看客源量和新增房源量继续回调,整体市场活跃度较低,相关指标的综合表现反映出年底传统“翘尾”行情较难出现。

  今年市场的下行是房地产行业经历上一个高速发展周期后的回落,房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素又加深了下行的幅度。当前供给两端的支持政策均在落地执行中,疫情防控政策的调整有望加快长期观望情绪的出清。

  展望2023年,企业融资支持政策将加快保交楼的实质性进展,消费者对购买新房的观望情绪有望缓解,促使今年部分延迟的购买需求在2023年逐步释放,换房退税等改善性需求支持政策也促使换房需求在2023年入市,预计2023年市场将逐步呈现量价趋稳走势。

  2022年,我国房地产行业下行压力持续较大,市场销售规模骤减,房企债务违约频现。为稳定房地产市场,中央积极出台楼市支持政策,各地政府持续落实“因城施策”,年内超300省市(县)出台稳楼市政策千余次,政策优化亦从三四线延伸至热点一二线年,我国房地产政策迎来实质性放松,但当前市场信心依旧不足,全国楼市整体仍处深度调整期。

  根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据,2022年,百城新建及二手住宅价格累计均由涨转跌,其中百城新房价格累计下跌0.02%,为自2014年后时隔7年再次出现年度下跌;百城二手房价格累计下跌0.77%。

  上半年百城新房及二手房价有所企稳;下半年以来,受经济下行压力加大、疫情频繁扰动、房企风险加剧等因素影响,房价走势疲弱。12月,百城新建及二手住宅价格环比跌幅分别为0.08%、0.22%,新房价格环比连跌6个月,二手房价环比连跌8个月,且跌幅均呈扩大趋势。租赁住宅方面,市场进入年末淡季,整体租金继续走低,12月全国50个城市住宅平均租金环比跌幅扩大至0.54%,年度累计下跌2.50%。

  根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年,新建住宅价格年度累计下跌的城市有70个,二手住宅价格年度累计下跌的城市有73个,下跌城市数量分别较2021年大幅增加55个、36个。

  单月来看,2022年以来,百城房价月度环比下跌城市数量整体维持在高位水平,12月百城新建及二手住宅环比下跌城市数量扩大至68个、80个,较11月分别增加11个和5个。

  从单个城市来看,2022年多个城市出现房价持续下跌态势,如哈尔滨、江门等10个城市年内新房及二手房价环比下跌月份均超过了9个月,其中哈尔滨全年12个月房价均下跌。整体来看,2022年多地楼市普遍呈现低迷态势。

  展望2023年,房地产政策或继续保持宽松基调,供需两端政策仍有放松空间。需求端,核心一二线城市支持刚性和改善性住房需求政策有望进一步优化,如调整首套房认定标准、二套房首付比例等,促进市场合理住房需求的释放。供给端,房地产金融支持政策或进一步发力,防范化解房企风险、“保交楼”将是未来供给侧政策的重点。整体来看,随着疫情防控政策持续优化,社会经济逐渐复苏,叠加房企信用逐步修复,楼市宽松政策持续显效,市场信心或有望修复,2023年房地产市场预计将逐渐企稳,但所需的恢复时间或较长。

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