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楼市新型救市 该不该出手买房本站

　　多项稳定住房消费政策确实已经在“更高层面”获得了原则性的通过，观察这些政策下发的方式和时点，可以基本读懂政府当前对于房地产政策的口径，即避免大规模、一次性的刺激，而是采用“外科手术”式的点状刺激，“出一个，看一个，再决定什么时候是下一个”。

　　2015年3月20日，住建部以通报部长陈政高在全国公积金电视电话会议上讲话的方式，向社会公开了降低公积金门槛等一系列信息。

　　其实春节过后，政府救市的传言就开始不绝于耳，但行业饭局上的一个“切身”感受却是如今的地产商们有点不那么“关心国事”了。要知道，仅仅就是在一年前，地产商关心的还都是总理关心的问题，城镇化、宏观调控、房产税都是行业聚会上的热门话题。

　　这是一面镜子，折射的是整个房地产市场各个主体心态微妙的变化。政府一直在拿捏“稳定住房消费措施”的口径、分寸，甚至行文发文的方式方法；地产商已经被残酷了一年多的市场调整彻底打消了“单边上涨”惯有认知；惟独没有太多变化的是购房者，他们还在问着那个永恒的问题，购房窗口在什么时候？

　　重提稳定住房消费，有一个不可忽视的大背景。李克强总理在闭幕会上的答记者问中，有一句话貌似被忽略了。这句线%GDP增长率的时候，李克强特别强调了“下限”这个词，而媒体普遍关注的，还是他那句“工具箱里的工具还很多”，显然，房地产是工具之一。

　　又要救市了吗？李克强总理作政府工作报告时，对房地产采用了“稳定住房消费”的基本口径，并且少见地提及了“改善性需求”。也许市场命名其为“救市”，但在官方的话语体系中，这个应该叫做“稳定住房消费”。

　　不要简单把上述两个称谓看做一个事情的两个名称稍微熟悉中国官方话语的人，都会知道这里面还是大有不同。3月中旬，《经济观察报》、《中国经营报》等媒体，相继报道了多项稳定住房消费政策已经获得原则性通过的消息，其中涉及公积金、二套住房首付比例下调、营业税政策调整等措施。

　　从笔者掌握的情况看，截止到目前，营业税调整、二套房首付比例下调、利率优惠、公积金首付比例下调、额度上调等，确实都已经在“更高层面”获得了原则性的通过。但是，如何下发执行这些政策，在方式、时点上，都有讲究。

　　前一种情况，就是住建部、央行、财政部等部门，分别在自己分管的领域内，出台稳定住房消费的措施，时间或有间隔，这一次就是住建部首先出台了与公积金相关的政策；后一种情况，是大家更为熟悉的“国八条”“国十条”。

　　所谓逐个释放，即在一个政策出台之后，观察政策对市场的效果，再决定下一个政策是否继续释放。实际上，从2014年下半年开始的稳定住房消费市场措施，都是采用这样的方式，说得直白一点，就是“边走边看”。

　　所以，通过这些方式方法的选择，我们可以基本读懂政府当前对于房地产政策的口径，即避免大规模、一次性的刺激，而是采用“外科手术”式的点状刺激，“出一个、看一个、再决定什么时候是下一个”。

　　从现在的情况看，答案是肯定的。3月份是上市房企年报的集中发布期，从已发布年报的一线房地产企业的情况看，利润下滑是基本共性，而在销售额这一项科目上，大部分还是在继续增长。但是，需要注意的是，这只是表象。

　　为什么？大部分房企销售额的增长是通过“堆货”的方式来实现的。所谓“堆货”，即是通过大量的增加可售房源、开工量，来确保销售额的进一步冲高。但是，在当前告别单边上涨的市场环境下，这些“堆货”在未来都会转化为库存。

　　所以，如果没有大规模如4万亿的整体经济刺激政策，整个房地产市场的库存在未来1年中，仍然会继续增长，“去库存”就成了房地产企业、买方之间博弈模型的关键所在。

　　在这个模型中，还有一个非常重要的变量，即限购政策。尤其是北上广深四个特大型城市。我们应该注意到，已经基本获得决策层认可的稳定住房消费措施当中，单单绕开了限购，中央把皮球踢给了地方。限购不打开，库存就是房企的癌症，治不好，就只能“削他”。

　　地方政府有没有调整限购这个变量的可能呢？当期来看，不是没有，但是动机确实非常微弱。以北京为例，2014年全年的土地出让金总收入又刷新了历史纪录，万科在北京土地市场的新年第一战，即便报出高价，仍失手于绿地联合体。土地出让金收入不下滑，就没有触动到地方政府的根本利益，从而短期之内也就没有“打开限购”的利益驱动。

　　况且，李克强总理在政府工作报告中，把话说得很明白，“落实地方政府主体责任”既不能大幅波动，又不能报复性上涨。也正是读懂了中央的意思，北京市副市长李士祥，才一下说出了“限购是永恒的”这样决断的话语，不过通过居住证等其他手段结构性地释放改善型需求，却是存在可能的。

　　所以，库存这件事的大基本面状况如此，短期之内也没有逆转的变化，开发商会把“砍开工”“去库存”当成首要的任务，以维持基本的平衡状态。不出意外，这就是2015年房地产市场的基本走势。

　　说完了上述两点，可以谈谈“购房窗口”这件事了，现在是不是很好的购房窗口？这个问题的回答，不能一概而论，如果非要总结一句话，那就是“相对有钱人的购房窗口即将打开”。从笔者的经验看，大抵会出现以下几种状况：

　　第一种情况，对改善型购房者来说，应该是个比较好的市场窗口。这主要基于二套房贷首付将下调、利率打折这件事做出的判断。况且，降息应该在未来的一年中，是大概率事件。所以，先抛开房价不谈，从融资杠杆的角度上看，2015年对于改善型住房消费的购房者来说，应该是一个不错的窗口期。

　　第二种情况，良好的支付条件，可能会诱发开发商向购房者的大幅度让利情况出现。开发商在“去库存”的大势下，除了“砍开工”，另一个重要的办法是“促回款”，即销售额上不去，但回款额要上去。所以，对于“相对有钱”的购房者来说，如果能够提高首次支付的比例，甚至全款，开发商一定会做出大额的让利。所以，从这一点上来说，也是个很好的窗口期。

　　如果二套房贷首付、利率优惠成为现实，那么银行有限的信贷资源，如无意外，会自然而然地配置到二套住房的领域，刚需想获得优惠的利率，往往将变得更为艰难。实际上，对于刚需而言，房地产的问题始终是收入问题，而非价格问题，其最终解决的方式，恐怕还需要各类政策性住房来解决。还是那句话，刚需购房不能指望调控。

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