猛烈调控后对楼市未来的八个猜想

  • 2023-02-02
  • John Dowson

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  我从业超过20年,从来没有见过如此猛烈的房地产调控政策。行业横向对比,算是比被团灭的课外培训稍微好点,和娱乐、游戏、网络、医美等都差不多。

  这次房地产市场的降温,是2000年后,进入商品房时代后的第五次下调。这次回调的势头有点像2008年金融危机的时候,又猛,又广,幅度也很深。

  其实楼市年中开始已经开始普遍降温。广州一手市场也已经持续下跌了好几个月,在我写文章这一刻还没看到8月份的统计数据,但基本可以肯定5、6、7、8是逐月下降,8月更创近期新低。而天河的二手市场,尤其珠江新城近几个月已经接近成交腰斩。在二手指导价后,估计还得腰斩。最终到达过去一年平均水平的20%左右。需要说明一下,这个猜测的理由来自于深圳的情况,有借鉴意义。而其他没有被指导价的二手房,也会陷入严重的观望,因为买家既想等价格下跌,也怕买了也办不了按揭。

  改善型需求目前已经是市场主流,在广州一手楼市中也占据了主导(目前三房成交占比接近6成,三房+四房成交占比近8成)。而本地改善买家中卖一买一的比例非常高,就我的市场感觉,超过一半买新房的都需要把旧房子卖掉。如果房子卖得便宜,或卖了房子不知道什么时候能拿到买家的,这对买家是个打击,会有很多人因为卖房影响到买房,从而二手影响到一手。所以一手房近期每月仅成交7000套左右,未必是的,很可能会继续下跌。

  银行除了要表态,要主动跟进政策外,还有客观的限制——银行的额度。目前,银行的额度都不多,几乎所有银行都要排队审批房贷,都要排队等放款。指导价评估等于降低了每套房子的可比例,银行同样的额度,就可多放几宗了。需要强调,如果楼市急剧、持续降温,房贷申请幅减少,未来银行的房贷业务或许不会像现在这么紧张。甚至有可能出现楼市低迷,额度用不完,银行又回到主动求的境况。

  珠江新城16万一平的房子,限价9万多,业主不爽可以不卖。但开发商是不行的,市场不好,降价也得卖,否则如出现现金流问题是要关门的。因此在经历了近4个月的低迷后的金九银十,其实很多楼盘都在酝酿降价。或者是降价拿预售证,又或者因为库存多而需降价套现。总之,一手的降价潮很快就会来临,就算没有新政也会降。为什么市场降温还出新政?这就是我之前说的政策“超调”。

  至于二手房市场,这是大势所趋,降价出售也是完全可以理解的。但是从16万降到9万,这可有点夸张。所以二手指导价算基本锁死了二手的交易,断了大部分业主近期买房的念想。

  黑市交易存在于任何一个价格不充分反映供求关系的市场,所以价外款会在二手指导价小区普遍存在。这个问题官方也不用管,因为政策已经实现了大幅提高首付门槛的目标,起到了调控的作用。至于这种做法的违规问题,官方也不应该管,因为政策限制私人财产合理处置,在法律本上就有分歧。而且也管不了,卖家也可以将房子带家传之宝一起出售。

  这个深圳已经有示范效应,传说上月就有500家关门。估计8月份会继续,9月份还会继续,一直到关掉70%左右的中介。为什么是70%?因为现在成交量也就剩之前的2、3成,也只能养活过去总量的2、3。而广州指导价区域的中介将面临和深圳一样的情况。所以奉劝中介,迟关不如早关,迟早关不如立马关!

  这个应该不用多解释,当年就是,但凡限价城市的楼市数据都是没有什么参考价值的,未来二手也规定一个价,所以也是没有什么参考价值的。做市场研究的和城市管理者会面临一个很头痛的问题,没人知道真实的市场情况。

  房住不炒一定会长期坚持,这是管理层的决心。问题的具体的措施会维持多久?由于当前政策我认为存在“超调”,所以市场降温会超预期。但除了房住不炒外,中央还强调了“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的要求。如果房价、地价大幅下跌,持续下跌,那也是不符合中央拟定的目标的。所以“超调”后还将存在一个修正的过程,但这位白马骑士最快也要半年之后才会降临。

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  地产经济学家,大湾区著名楼市评论家,全国房地产经理人联盟理事,广州房协专家委员。从业超20年,长年担任房企高管。

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