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《全国著名村16》吴恩福：不卖土地建市场本站

　　吴恩福是上海市闵行区九星村原、九星市场原，现任上海九星控股(集团）有限公司董事长兼总经理、九星物流股份有限公司董事长。先后荣获：全国劳动模范、全国十大杰出村官、中国功勋村官、第四届全国农村基层干部十大新闻人物、中华风云人物、中国农村建设十大杰出人物、全国商业守信道德模范、全国商品交易市场系统功勋人物等荣誉。

　　（1） 山海市闵行区九星村原、九星控股（集团）公司董事长兼总经理、九星物流股份公司董事长吴恩福

　　1952年12月出生的吴恩福于1994年担任九星村党支部， 20多年之后因到了退休年龄退出“村官”岗位。他担任村后提出“市场兴村”的发展思路，带领村民开拓“三场一路”的尝试和不断探索，成功兴建占地面积106万平方米的特大型九星综合市场，荣获中国市场第一村，连续蝉联上海市百强亿元村榜首和中国十大名村，彻底改变了全村贫穷落后面貌，成为社会主义新农村的典范。

　　九星村位于上海西南部的闵行区七宝镇，1992年之前以种植粮食、棉花、蔬菜为主的农业大村。随着城市发展加快，九星村的土地被市政发展和房地产开发挤占，耕地逐年减少。1994年，九星村年人均收入不足3000元，村集体总资产只有2100万元，却欠债1780万元，负债率达84.8%，在闵行区七宝镇所辖各村中排名倒数第二。

　　“当时村里有两年多时间没有经费报销村民每人每年30元的医药费，有的村民连续23个月没领到退休费。他们到村委办公室的吵闹声搅得村干部心烦意乱。”吴恩福回忆说。这年11月份，全体村民推举他担任村委会主任，紧接着经过党员选举后，七宝镇党委又任命他为村党支部。

　　九星村当时的现状是“农业不活、工业不大、商业不兴”，怎样找到突破口呢？吴恩福与班子成员反复讨论，认真分析，大家一致认为要改变现状，就要审时度势地盘活本村的土地资源。那时，周围有不少村子流行“卖地皮”，进地产发展，但在吴恩福眼里，这样的“一锤子买卖”无异于“分光吃光”的短期行为，并非长久之计。“土地掌握在村集体手里，就能在上面画出最美的图画，讲述最美的故事。”吴恩福说。

　　吴恩福在村“两委”会上认真分析了九星村所面临的形势“如果单靠农业肯定富不起来，但我们村具有很大的消费潜力，因为上海市计划在这里建设一个30万人口的居民居住区。应该‘退一产、稳二产、发展三产’。”因此，他提出了“以市兴村、强村富民”的发展思路，得到了大家的一致认可。当时九星村的地理位置还比较闭塞，要发展必须道路先行。“修建一条直通漕宝路的公路，就可以经过外环路直通上海繁华区。”吴恩福进一步提出了自己的想法。经过村支部慎重讨论，村民代表大会审议时，有的人在会议上提出，土地这么紧张，去修一条没人走、没车行的大道有什么用？吴恩福坚持自己的观点，并耐心地反复宣传“大路大发，小路小发。”的道理。尽管大家半信半疑，但最后投票表决时渴望致富的绝大多数人投了赞成票。

　　要修路，必须规划先行。吴恩福靠买了一张大地图放在自己办公室的木地板上，喊了几个人一起，边用尺子量，边研究，对拟修建的道路进行规划，取名“星东路”。并计划道路修通后，在路的两边建一批商铺出租，形成商业一条街。

　　修路没有钱怎么办？吴恩福冥思苦想地想出了一个办法：工程进行公开招投标，施工方垫资部分，预收部分建门面房定金，剩余部分向银行。

　　1995年5月，道路修建动工了，可没过多久遇到一个大难题，原东风村的一块地被中国残联征用，而这块地是所修星东路与漕宝路相连的必经之地，如果绕道而建，公里数延长，费用大大增加。怎么办呢？吴恩福壮着胆子，两次带领其他村干部到北京与中国残联相关负责人进行沟通。中国残联派人到上海现场勘查后，双方达成由九星村用其他土地进行置换的协议。

　　克服了种种困难后，1996年初，一条多方筹资5000万元，长2.2公里、宽32米、纵向穿过九星村的道路修通了，使九星村与大上海的通道被打通。结束了九星村当时因没有道路与七宝镇不沾边、与另一个镇也不沾边“两头不沾边”的历史。之后，又打通了星中路、星风路。

　　道路虽然修通了，可产业如何发展呢？吴恩福又开始苦苦地思考着。进入上海必须有停车的地方，而宜山路的一个大型停车场已经被征地拆迁占用了。吴恩福得到这个消息后，脑子里马上闪出修一个大型停车场的念头，并迅速提交村“两委”会讨论，形成决议。

　　由九星村集体投资，在漕宝路与虹莘路交汇处建设了一个红星停车场，可以同时停放500辆汽车，当年就收回了投资。

　　接着又兴建了一个九星农贸市场，在市场之间沿虹莘路建了商业一条街。还利用闲置的土地建起一个养鸭场，都获得了不错的收益。

　　“三场”的建成，九星村每年有了300多万元集体收入，尝到三产甜头的吴恩福兴奋不已。一个更大的想法在他的脑海里经过反复思考后逐渐形成，九星村要在星东路两旁建设一个大型集贸市场。

　　从1997年3月份开始，九星村开始对星东路周边的建筑进行拆迁，可遇到了很多问题，有很多联办企业与村集体签订的租赁合同期都较长，还要履行很长时间才能到期。吴恩福亲自挨家逐户与企业负责人进行谈判，除按合同约定支付一定数额的补偿金近5亿元外，还派人到周边村去帮助联系转迁土地，经过艰苦劳力，与60多家企业达成搬迁协议。

　　为加快在星东路建设两个“五金”市场，吴恩福提出：奋战100天，夺下两个“1万6”的目标任务。即：建设两个建筑面积各0.8万平方米的五金商业区。

　　1998年8月份，正是一年中天气最热的时候，星东路东侧的0.8万平方米门面房建成。当时，九星村“两委”班子成员实行分片包干，在施工现场协调处理施工中遇到的各种问题，监督施工进度和工程质量。吴恩福也不停地到建筑工地查看施工进度，防止工人中暑。每天晚上都要主持召开碰头会，了解情况，制定对策，安排布置第二天的工作。

　　吴恩福带着村干部马不停蹄地到浙江台州、温州、金华、龙泉、丽水、山东临沂、沈阳等当地的五金市场招商，动员商户到九星村五金商贸区租赁经营。还专程到义务小商品市场学习对商铺的管理、运营及如何合理确定租赁费。有一次到浙江温州市去招商途中，接连行驶了8个多小时的山路，由于连续降雨，当吴恩福乘坐的汽车从一个山坡上的盘山公路快速驶过不到20米时，便听到“轰隆”一声，发生了大面积山体滑坡。“老天爷呀，当时真是危险，如果汽车速度稍微慢一至两分钟，我们一行四人就会葬身山体之中。”事过多年之后，吴恩福回忆当时的情景人仍然感到心惊胆战，不寒而栗。

　　尝到建市场甜头的吴恩福，开始酝酿着更大的动作，在两个五金商贸区周边进一步扩建成大型综合市场。

　　“当时吧，资金周转很成问题，赔偿拆迁企业的补偿金、建设房屋、招商等等，处处要钱。为节省开支，我们采取边拆边建的办法，滚动开发。将有的旧厂房进行改建成仓库储存货物，将村民临街的旧住宅进行改造后当商铺出租，这样就节省了一大笔开支。”吴恩福说。

　　为解决资金缺口，吴恩福到处“化缘”。九星村距上海中心地带还有15公里路程，有一次他骑自行车到闵行区财政局借钱，出行前没有带雨伞，中途被大雨将全身淋透，财局领导被他做事执着、守信用的精神所感动，爽快地答应为九星村提供担保。

　　在吴恩福的带领下，九星村土地上“种砖头”的密度越来越大，进程逐步加快。到2004年，从单一的以五金、建材为主，逐步扩大到胶合板、灯具、陶瓷、茶叶等门类，向大型综合市场迈进。

　　综合市场刚形成时，仅靠九星村的力量招商，进程较慢，吴恩福精心思考后想出了一个办法，采取“自己建自己招商、委托招商、承包式招商、合作招商”等多种形式立体招商，使经营户到九星综合市场的入住率大大提高。到2007年九星综合市场进入了品牌时代，向外辐射能力越来越强，不仅吸纳了附近的客流，还吸纳了上海市中心甚至远在嘉定、奉贤、金山的客源。

　　九星综合市场建成之初，胶合板市场承包给福建商人经营，由于承包方管理不善，接连发生了几场火灾。吴恩福果断采取措施，一方面与承包方签订内部管理、防止火灾责任状。另一方面及时成立了两个，从上海消防公司聘请了20名职业消防员，安排到市场南北两个区域，实行24小时值班，严防火灾发生。

　　2008年10月，在九星实业公司基础上成立了上海九星控股（集团）有限公司，吴恩福兼董事长。2008年12月2日，九星村党支部升格为党委。

　　从2008年至2015年，是九星综合市场主业繁荣发展，衍生产业不断拓展的阶段，经营业态不仅是建材、装潢、家具等传统领域，并开始向文化创意、金融、商务、科创等方面拓展。逐步发展成占地面积106万平方米，建筑面积80多万平方米，入驻全国各地商户10089家的超大型综合市场。拥有28大类专业商品、12个市场区。其中传统领域有：五金、陶瓷、卫浴、灯饰、家具、家纺、钢材、石材、地板、胶合板、不锈钢、防盗门、菜市场、PVC、窗帘布艺、装饰玻璃、油漆涂料、名贵木材、危险化学品、电线电缆等专业商品区。随即衍生出茶叶、酒店用品、文化礼品、红木家具、文化收藏品等新领域。九星村蓬勃发展的市场集群，形成了远近闻名的大众商品集散地，集聚了大量人流、车流、物流、资金流和信息流，成为上海市规模最大的综合市场，也是全国最大的村办市场，被人们誉为一站式购物的市场航母。还被中国商业企业管理协会、中国国际品牌学会授予“中国市场第一村”称号。

　　从2005年起，九星村集体收入每年增幅都在5000万元以上。2015年是发展最高峰，年交易额达300多亿元，村集体房租收入达12亿元，实现利润4.2亿元，上缴税收3.8亿元。九星综合市场应收款部经理孟红梅说：当时她每天收的房租就有200多万元，最高时达到300多万元。

　　2016年初，九星村被列入城中村改造，纳入上海市建设国际经济、贸易、金融、航运、科创中心和现代国际化大都市和卓越全球城市的整体规划，要求九星综合市场“高起点规划、高质量要求、高品质开发，高水平运营”。

　　吴恩福徘徊在星东路，来回行走了好多遍，想到眼前的繁荣市场即将彻底消失，顿时感到十分揪心。这可是自己和其他村干部花费了20多年心血创造的结果呀，这是一个多么巨大的聚宝盆，曾经富起来的村民怎么会舍得把它打碎？这可是一颗种在家门口的摇钱树呀，已经富起来的乡亲们怎么会忍心把它推到，连根拔掉？一直很坚强的他，此时此刻再也忍不住心中的酸楚，眼中的泪水止不住地往下流。

　　一阵寒风袭来，吴恩福打了个寒颤，明天一宣布拆迁，将会出现什么样的局面？1万多家商铺全部关掉，其中集团公司与大多数人签的租赁经营合同还未到期，初步估算了一下，仅违约金就得支付6亿多元。整个综合市场关闭拆迁后将辞退1万多名员工，还有1万多名经营人员也将失去工作，其中有一部分人是九星村村民。没有了收入来源，没有了生活保障，怎么办呢？村民们不仅失去了经营商铺，出租房屋两项很客观的经济收入，连分红和福利待遇也会受到很大影响。因为九星村市场关闭后，村集体收入锐减，没有财力保障村民的高福利。1万多户经营户的货物怎么办？他们的收入没了，能善罢甘休吗？村民没了经济收入和福利待遇会同意吗？这个工作怎么去做呀？想到这里，他深感忧虑和无奈。

　　可冷静一想，拆掉综合市场，这是闵行区乃至上海市作出的重大战略规划呀！作为一个党员理应服从这个大局呀？区主要领导给他谈话时说：“九星村党组织带领全体村民经过20多年的建设和发展，已经完成了一个村庄的使命，将和上海卓越的全球城市战略定位同步，和闵行区建设上海城市副中心同步。这是九星村有史以来最重要、最全面、最彻底的一次大变革。”

　　想到如此光荣的使命又将落在自己肩上，一股暖流油然而生，愁眉解锁。吴恩福用手擦了擦尚未干的眼泪，快步回到自己的办公室，他要连夜制定拆迁的方案，想好拆迁中每一个细节。

　　按照吴恩福的计划，九星综合市场转型升级分5步走：将整个市场的新北街片区、星东路的北片区、新高修片区、灯饰油漆市场片区、胶合板片区等5个片区，实现梯级开发，逐个拆迁。即第一个片区拆迁时，将经营户分流安置到位于青浦区杨家庄建材市场和松江区涞亭北路的红木家具市场各一部分，待这个片区升级建成后，再将第二个片区的经营户迁入，腾出位置后再予拆迁、兴建。此方案细节部分经过反复讨论完善，得到了广大经营户和九星村民的认同。尔后，广泛宣传，准备付诸实施。

　　商户张解放清楚记得：九星村决定2016年11月4日下两点召开九星综合市场转型升级拆迁动员大会，与会人员在一点多钟就已陆续赶到会场。可突然接到七宝镇的电话通知，会议暂缓进行，等待闵行区领导关于九星市场拆迁的指示精神。一个多小时后，区委办公室传来区委、区政府的决定：九星综合市场拆迁长痛不如短痛，一步到位，在2017年2月17日全部拆完。

　　会议推迟到下午4点才正式开始，吴恩福在会上宣布了区委、区政府的这个决定后，心情十分沉痛，距规定的时间只有3个多月时间，一万多平方米的综合市场在短时间内全部拆完，1万多个经营户和1万多名务工人员在这么短的时间里要分流，积压的货物要全部处理。讲到动情处，他泪流满面。其他村干部也当场流泪。稍作停顿，吴恩福果断地宣布：心疼归心疼，但要不折不扣地执行区委、区政府的决定，今天的拆迁动员会后，从明天起正式开始拆迁，确保明年2月18日前全部腾空拆完。

　　当天晚上，九星村党委开会修定拆迁方案，形成决定：凡在2017年2月18日之前与村委会签订了《解除市场经营合同协议》的经营户，除退还预交尚未到期的租金外，还给予一定的奖励补偿。第二天上午经过村民代表大会表决时一致通过。

　　拆迁中虽然也是遇到了很多困难，吴恩福先后主持召开了4次协调会，想办法将矛盾一件一件地化解，面对面地与少数经营户对话，耐心细致做好思想工作，确保拆迁工作顺利完成，创造了用100天时间，搬迁10089个经营户，拆掉106万平方米综合市场的“九星效率”。

　　九星村、村委主任吴钢介绍说，在吴恩福老的带领下，20多年，从无到有，从小到大，从弱到强，九星发生了翻天覆地的变化，创造了中国市场第一村的奇迹，如今推倒重来，可以说是新时代的一次新的创业。九星市场落幕后，今后取而代之的是建设一座九栋商业楼组成的上海九星城——未来生活大观，将打造亚太地区一站式国际家居建材商贸综合体，我们进行了高起点规划，并于2019年3月启动面向全球招商，6月18日起先后进行了试桩，拟于2020年第二季度正式开工建设。建成后将成为国内以家居建材为主最大的贸易中心。当年转化为市场的“村”，即将建设为“城”。

　　九星市场经营高峰时共有2.5万多名经商、务工人员，在市场发展过程中，每天都有流入和流出的流动党员，市场党建工作亟待加强。

　　“党经营户与普通经营户毕竟有区别，因为他们是受过党性教育的人。思想境界、作风、素质与普通经营户不一样，加强九星综合市场“两新”组织党的建设，抓好九星综合市场流动党员管理，充分发挥党员的先锋模范带头作用至关重要。所以哪里有党员，哪里就要建立党组织，哪里有党组织，就要开展党的活动。”吴恩福说。

　　2005年8月，成立九星市场联合党支部。负责组织党员经营户定期开展组织生活，按时缴纳党费。2007年10月18日，经过上级党组织批准，九星市场党委正式揭牌成立，吴恩福兼任，成为上海市“两新”组织第一个成立市场党委的基层党组织。还开展了“组织找党员，党员找组织”的“双寻找”活动。动员经营户将党组织关系转迁到九星市场党委。组织关系转来后，九星集团公司为每人发放2000元路费和误工费，流动党员人数迅速增加到283人。

　　九星集团公司将九星综合市场划分成12个管理区，吴恩福先后3次到古田会议旧址考察，由“思想建党，建军，实事求是，永葆先进”这几句话受到启发。因此提出“支部建在管理区上”，即：在每个市场管理区成立一个党支部，对283名流动党员进行规范管理。

　　1954年出生的李连荣是浙江湖州市人，1999年11月份，他带了3000元现金到九星市场创业，至今还在九星村杨家庄建材市场做生意，充分见证了吴恩福当年是如何高度重视九星综合市场流动党员管理工作的。

　　经吴恩福提议，市场党委及九星集团公司讨论同意，集团公司每年按一个流动党员1000元的标准，划拨专项活动经费28.3万元。各党支部分别组织流动党员相继到上海一大、二大会议旧址，嘉兴南湖红船，井冈山，瑞金苏维埃旧址，遵义会议旧址，延安，西柏坡等红色圣地参观学习，宣誓，重温入党誓词。

　　九星村党委沈钰告诉记者，我们九星集团公司每月还给各支部1500元职务津贴。当时出台的文件规定：既是市场党委委员，又兼任管理区党支部的，每月发放1500元职务津贴。只担任市场支部的，每月发放1000元职务津贴。而且，必须是流动党员经营户担任党组织职务的，集团公司才给发津贴。

　　吴恩福对九星综合市场的管理绞尽脑汁，创新性地想出了很多办法，采取了一系列行之有效的措施。流动党员在市场经营、综合治理、安全生产中发挥了重要作用。九星集团公司对所有商铺统一编号，实行户籍式管理，跟踪服务。经营户有什么困难，及时予以协调解决。租房合同一年一签，便于经营范围、提升改造和租金调整。新盖的商铺实行竞拍定价，最贵的从每平方米1元起价拍到45元，即保证了集体资产利益最大化，又防止管理人员从中作弊。九星综合市场运营20多年，没有一名村干部、集团管理人员因为问题违法违纪。

　　吴恩福说：“只有诚信经营，才能赢得客户的信任，市场才有生命力，才能走得长远。”九星集团公司在市场经营的1万多个经营户中，实行了诚信文明经营积分制，作为在经营户评选各类先进的重要条件。每年11月18日都要组织举办一次九星市场节。每年年底评选表彰优秀党员。还要评选100家“诚信文明经营户”，“最可爱的新九星人”等，予以表彰。“诚信文明经营户”必须具备4个基本条件：不卖假冒伪劣产品，不跨门面或出店经营，零投诉，带领周边经营户诚信文明经营。

　　吴恩福要求在九星综合市场内经营的283个党员经营户必须充分发挥先锋模范带头作用，做到一个党员就是一面旗帜。集团公司对党员经营户实行“亮牌经营”，即在每个党员经营户的商铺墙上挂有一个“党员经营户的铜牌。经过严格考核评比，在全体党员经营户中又筛选出20个“党员诚信文明经营示范户”。还建立了干部联系党员，党员联系群众制度。即：每个村党委、村委、集团公司、市场党委、管理区干部联系8至10名党员，每个党员联系20到30个经营户。

　　市场党委倡导，各管理区党支部积极推动，党员带头，在整个综合市场逐渐形成了诚信、文明经营的良好风气。2016 年，九星市场被国家工商总局评为“全国诚信示范市场”。

　　生于1956年的吴建文是九星市场“全国诚信文明示范商户”、上海竞存灯饰有限公司总经理。2000年他从浙江海盐县老家来到九星市场姚家浜管理区，租赁了一间88平方米的商铺开始经营灯具、灯饰。一直坚持诚实守信，文明经营，生意越做越大，经营面积逐渐发展到10间商铺、4000多平方米，主要经营欧普照明等灯具、灯饰2000多个品种，不仅获得了良好的经济效益，营业额由最初的每年200万元，发展到如今的5000多万元。还安排了58人就业。吴建文说：“我从来不是什么赚钱就去做什么，我卖东西一定是我相信质量有保证的，对我卖的东西一定要负责任。”20年时间，吴建文始终秉承着“诚信经营、客户至上”的经营理念，让每一个客户开心购物，满意而归。当销售店遇到客户不理解或态度急躁时，他总是上前耐心地予以解释或帮助挑选、调换。再挑剔的客户都能满意而归。如果遇到客户因商品问题大发脾气时，他从不摆架子，总是认真倾听客户的需求，从一个节能灯到一盏水晶灯，他都用真诚的态度妥善解决问题，让顾客感受到线年，吴建文被九星集团公司评为“诚信文明经营户”，被评为闵行区第二届“凡人·民星”群众骨干，并从2008年至2019年，连续12年被评为全国诚信文明经营户。2015年，吴建文经九星村党委考察申报，被上级党组织审核批准成为一名中员。

　　2007年10月市场党委成立后，制定了八项上墙管理制度，下设的8个支部在整个市场中开展落实“党员联系户”制度。牛头浜党支部李连荣随即挨家逐户到党员经营户中走访，了解他们的思想和想法，现场交流如何发挥党员的先锋模范带头作用，在周边群众中树立学习的榜样。“党员联系户”制度，即每名党员联系20至30个经营户，结成帮扶对子，带头做好并带领联系户保持诚信经营。

　　李连荣还动员流动党员经营户到牛头浜管理区所辖的600多户经营户中，广泛收集大家对做好九星综合市场管理的意见和建议。结果一次竟收集了400多条，经过党支部认线条，上报到九星市场党委，引起了吴恩福的高度重视，对李连荣的工作给予了较高评价。市场党委认真研究讨论后，第二天下午就对18条意见、建议进行逐条书面答复。牛头浜党支部的做法得到闵行区委组织部的充分肯定，2008年12月。区委组织部将牛头浜对流动党员管理的经验在全区“两新”组织党建工作中予以推广。李连荣不仅被九星村评为“党员诚信经营户”，还被闵行区评为党务先进工作者。

　　九星市场沈长浜管理区党支部年轻党员较多，支部贺小岗发挥特长，实施线上线下相融合的组织生活方式开展党员活动，并开设了支部网站，开展活动、意见征询等不仅通过实地走访，还通过QQ、微信等方式加强交流和互动，大家可随时沟通交流，支部网站还连续三年荣获上海市两新组织优秀支部网站。

　　吴恩福说：“把流动党员的作用真正发挥出来了，打造全国诚信文明市场才有了支撑”。九星综合市场的1万多名经营户抱团取暖，互通信念，诚信经营，谁有困难就帮助谁。2006年，成立了九星市场爱心基金，捐款22万元，帮扶市场困难党员群众。2015年，有名经营户得了癌症，需要大笔医疗费。在市场党委的号召下，广大经营户积极募捐，在较短的时间内就筹集资金10多万元，使患病的经营户有了治病的经费保障，及时到上海一家大医院做了一次大手术，保住了性命。2008年5月12日，汶川大地震发生后，九星市场1万多个经营户共捐款310多万元。在之后发生的甘肃玉树大地震后，又捐款140多万元。

　　2016年11月至2017年2月九星市场转型拆除时，流动党员又发挥了重要作用。当闵行区作出在2017年2月17日将九星市场全部要拆除的决定后，吴恩福迅速安排布置拆除任务，要求各个管理区党员带头，党员经营户特别是担任党内职务的党员，要带头签约、带头拆迁、带头团结周边的经营户及在市场经营的朋友，宣传动员，化解矛盾，主动搬迁。

　　1947年出生的钱有善是一名老党员，2016年下半年到九星市场牛头浜管理区租赁了一间70多平方米商铺准备做建材生意，投资50万元完成了三分之二的装修工程时，市场管理区突然通知叫停。老钱刚开始还有些想法，认为九星集团公司不讲商业信用，想找吴恩福理论理论。

　　吴恩福得知此事后主动找到钱有善谈心，想给他做思想工作。可没想到还未等他开口，老钱就气冲冲地质问道：“你们九星集团公司怎么不讲一点商业信用？”

　　“你们前面同意将一间商铺租给我，双方在平等自愿、协商一致的基础上签订了三年期限的租赁合同，我花费50万进行装修，眼看快完工了，你们突然宣布不让干，还要限期拆迁。我那几十万的投资不就打水漂了，这不是明摆着坑人吗？”钱有善很生气地质问道。

　　“按照九星集团公司先前制定的分‘五步走’的拆迁计划，分步骤、梯序进行，牛头浜管理区排在最后一个拆迁，你再经营三年一点问题都没有啊。”吴恩福还未说完，老钱就抢着话问道：“那你们怎么突然变卦了呢？”

　　“不是我们变卦，是闵行区委、区政府突然作出决定，让我们长痛不如短痛，限期在2017年2月17日全部拆完。我们也搞的措手不及，在心里也有些抵触情绪，从内心里不想在这么短的时间里把整个市场都拆掉。但下级服从上级，这是组织原则呀。”吴恩福解释道。

　　“我们集团公司包括村党委已经开了好几次会议讨论过这个问题，最终达成共识，形成了一个决定，只要是在2017年2月18之前，与集团公司签订了《关于解除租赁经营合同协议》的经营户，房租已交还未到期的，如实退还，并按照评估的实际损失给予一定的经济补偿。如果超过了2月17日这天，就只退未用完的房租，不给予经济补偿。”吴恩福进一步解释道。

　　“你放心，九星集团公司不会坑任何一个经营户。你是一名党员，要发挥先锋模范作用，带头签协议，带头搬迁。”吴恩福进一步做钱有善的思想工作。

　　“你放心，既然你把话已经说得很明白了，我作为一名具有几十年党龄的老党员，不会为难你们，一定会起好带头作用。”钱有善当场表态道。

　　第二天上午一上班，钱有善就到九星集团公司市场部正式签订了退租协议。他还给邻居的4个经营户和关系较好的另外3个经营户做通了思想工作，一块去签了退租协议。

　　这件事在在九星综合市场引起了很大反响。所有流动党员不仅主动到九星集团公司签定协议，还积极给相邻的经营户和亲朋好友经营户组做思想工作，积极腾货物搬迁。

　　“整个九星市场在较短时间内顺利完成看拆迁任务，没有一个钉子户，除了广大经营户识大体，顾全大局外，283名党员充分发挥了模范带头作用，非常关键！”吴恩福接受记者采访时感慨道。

　　九星市场全部拆迁后，283名流动党员中大部分人依依不舍地回到原籍或到其他城市创业，组织关系也相应同时转迁。至今还有83人留在九星村域外商业基地经营。九星市场党委原8个党支部进行归并，下设3个党支部，改成九星流动党员党支部、九星非公企业党支部、九星外基地党支部，定期组织党员开展活动。

　　吴恩福是土生土长的九星村人，从14岁开始干农活，当过生产队的育秧员、记工员、担任过团小组长、劳动组长、生产队长，当过九星大队工业大队长、大队党支部，还当过村办企业的厂长。他说自己担任村支部后的初衷和责任是:“盘活土地，扩大村民就业，大力发展村集体经济，实现共同富裕，让全体村民过上好日子。”

　　吴恩福担任村支部时村里有五金厂、玩具厂、水泥瓦筒厂等10家与商人等合资的小加工厂，由于经营管理不善，普遍效益不好，还欠下大量外债。九星村委会原主任赵海田说：“当时的情景是，厂办不好，田种不好，村集体还欠下了近1780万元的外债，村民普遍感觉前景无望，希望有个能人能挑起发展九星村的重担。”

　　吴恩福坦言：建市场之初，他也没有什么经验，是“摸着石头过河”，出现了不少挫折和教训。他还清楚地记得1997年冬天建水产市场时“贪大求洋”，整个市场的建筑物3万多平方米，仅交易大厅就占地1万多平方米，可市场建起来后，无人进驻，空荡荡的，成了“有场无市”。吴恩福带人到江苏吕市水产批发市场购买了200多万元海鲜产品，拉回九星水产市场后无人问津，卖不掉，只好分给九星村民自己享用。

　　“这个市场本是福建一位商人投资100万元，与九星村合作经营。水产市场失败后，合作合同作废，改为陶瓷市场成功了。”吴恩福介绍说。

　　农贸市场建设也是采取合作经营方式，由合作人投资建设，市场建设之初，经营形势还算可以，但由于管理不严，大量的“三无产品”在市场出现，没过多久市场逐渐萧条，无人再来购物，很快就关门停业。九星村又花费1000万元收购回来，把原建筑拆了，改建成陶瓷市场。

　　之后又开始建精品家具市场、灯具市场。吴恩福说；没有一个市场建设是顺利的，总是磕磕绊绊。最让人感到艰难困苦的是建茶叶市场，大棚长550米、宽35米，占地19250平方米，搞不成功，招来了商，又退出去了。最后改成五金市场，便成功了。一次次挫折，吴恩福不断吸取教训，视野越来越开阔，逐渐积累了建设、管理大型综合市场的经验，最终走向成功。

　　吴恩福对九星市场的建设、管理耗尽心血，每天早晨6:30之前，他准时到办公室组织召开综合市场早会，听取各管理区负责人汇报情况，研究解决相关问题。每天早、中、晚三次，他不停在市场转，细心观察，倾听经营户的意见和建议，发现问题立即组织市场管理开会研究，布置整改，有时开会至凌晨2、3点才结束。

　　“九星综合市场是吴恩福董事长一步一个脚印地从无到有、从小到大，逐步建设和精心培育出来的。所以当上级决定要拆迁时，我们好几次在公共场所看到他哭了。因为这个市场就像他的孩子一样，是有深厚感情的。”九星集团公司应收账款部负责人孟红梅说。

　　吴恩福是一个具有危机意识和战略眼光的人，在九星综合市场经营最红火的时候，他未雨绸缪地想到了九星村明天的发展，先后多次组织九星集团公司和九星村党委班子开会讨论，并经村民代表大会投票表决后形成决议，共先后投资几个亿，相继在浙江平湖兴建了一个3万平方米的综合市场，在上海松江区涞亭路建设了一个5万平方米的综合市场，在上海青浦区杨家庄建设了一个10万平方米的综合建材市场，在上海虹桥商务区购买了4栋8层、总面积4万平方米的商务楼，还在七宝镇宝龙广场购买了一栋11层、1.3万平方米的写字楼。

　　3个市场、两个繁华地段的5栋商务写字楼每年能创造产值2亿多元，使九星市场拆迁后，新的商贸综合体尚未建成之前，九星村集体收入并未断档。

　　吴恩福说：“村集体发展经济的目的是为了实现共同富裕，让村民的钱袋子鼓起来，富起来，过上好日子。同时让村民实现就地就近就业，享受良好的福利待遇。”

　　九星市场从1995年开始兴建，1998年大面积建设，逐渐形成大型综合市场，到2017年2月17落幕。不仅让九星村具有劳动能力的人就近就地实现就业，还为来自上海、浙江、江苏、湖北、湖南、四川等地的2万多名务工人员提供了就业、创业岗位。与此同时，创造了巨额财富。九星村由当初所欠外债1780万元，变成了总资产76亿元，净资产39亿元，固定资产63亿元，人均可支配收入由当年的3000元提高到现在的7万元。实现了吴恩福“以市兴村，强村富民”的目标。“一个村就是一个市场，一个市场就是一个村，老为九星的发展建设呕心沥血，创造了中国村办市场的奇迹，他的劳模精神激励和感召着全体新老九星人。”九星村党委委员贺小岗说。

　　九星综合市场20年的经营，造就了1000多个千万富翁，百万富翁不计其数。村民牛建设在陶瓷市场经营陶瓷地砖，年收入一百六十多万元，每天笑得合不拢嘴，邻居都夸他说牛叔越来越牛气。

　　九星综合市场内有100多间房屋是由村民的旧房子改造的，一间商铺的房租一年租金少则100万元，多则200多万元。2012年至2015年期间是市场经营最繁华的年代，求大于供，很多人想进市场经营却租不到商铺，形成了一铺难求。房租也随着市场的繁荣“水涨船高”，而且涨幅惊人。九星村有位姓李的村民有间商铺租期快到了，他用A4白纸在电脑上打了8个字“明年房租涨价10万”，贴在商铺的墙上，每个字价值12500元，可谓字字值“万金”。当天就有5个人与他联系，想租那间商铺，结果还是被原租房户继续租用。

　　2005年是九星综合市场经营开始走红的年份，九星村成立了上海九星物流股份公司，进行产权制度改革，探索建立村民致富长效机制。那时，一系列问题摆在全村人面前：闯市场是否充满风险？改制要不要撤村？公益性资产和经营性资产如何区分？

　　吴恩福充分发扬，向各方面专家请教，逐渐厘清了方案，并在实践中不断完善：不撤村而坚持发展壮大集体经济，只改地面上的经营性资产，不改公益性资产，缓改资源性资产，参股全覆盖，实现按劳分配与按股分红相结合。

　　九星村共有1117户、4800多人，由于村民多，经营性资产规模也大，复杂的产权制度改革分两次进行，直到2010年才全部完成。2005年11月，经村“两委”反复开会讨论，多次修改，并经村民代表大会投票表决，通过了《九星村物流股份公司章程》、《九星村社区股份合作社章程》。按照章程规定，对物流股份公司的经营性资产进行改革，聘请专业评估公司评估经营性资产股权为8000万元。其中10%为村集体资产，90%资产7200万元，由全体村民认购。村民认购股权分为两个等次：大人为全股，每股1.8万元；老人和小孩为半股，每股9000元。认股完成后，物流股份公司将8000万元经营性资产划拨给村集体，村集体再按事先讨论通过的《农龄计算方法》中规定的8种情形，对农民的工作年限进行“农龄”量化，测算出每年农龄价值1022元，再按全体村民所具有农龄的长短，折算出资金，将7200万元分给量化出具有不同农龄的村民。等于这个企业真正成为股份制企业，村集体的这部分资产已分配到每个应享受待遇的村民。

　　2005年村民入的股金从第二年起，每年按照物流股份公司的收益享受10%至20%的红利分配。后增值到每股2.7万元，半股1.35万元。第二次农龄量化2722元一年。

　　2010年6月，九星村又成立了上海九星社区股份合作社。评估经营性资产为2.09亿元。此次认购股权仍然分为两个等次：大人为全股，每股认购金额为6.4万元；老人、孩子为半股，认购金额每股为3.2万元。后增值到每股8.192万元，半股为4.096万元，每年按合作社的实际收益分红，保持年红利收益在股金的10%至20%。两次入股金额加起来为10.892万元，高收益年份每年可以分得红利2.1万多元。最终，九星村民成了股民，所有村民拥有薪金、股金、福利金。

　　2005年至2019年累计发放红利17亿元。2019年底，九星村经过核算，对2005至2010年入股的村民又一次性按持股数额进行分配，全股股民一次性分得税后8万元股金红利。

　　九星村在集体收入最高峰时，曾给村民发放节日补贴、高温补贴、有线电视费补贴、物业费补贴、牛奶补贴、生活补贴、老年人生日慰问金、退休村民补贴、教育奖励、军烈属补贴、丧葬补贴、善事厅使用补贴等12大类26项惠民补贴。其中，村民房屋从2000年开始陆续拆迁。先拆迁户房租收入减少，安置房补贴标准比后拆迁房偏低。吴恩福为平衡先拆迁户的利益，尽量降低他们的损失，提议对已因拆迁移居的各类还建房、自购商品房的原有村民，村集体每年分别给每人发放物业补贴3600元，后提高到7200元。2017年九星村市场整体拆迁后，在村集体收入大大减少的情况下，仍为这些村民每年每人发放1800元物业补贴。

　　从2017年至今，九星集团的收入只有5个商业基地利润来源，在吴恩福的倡导下，仍力所能及地为全体村民发放部分福利待遇。1998年至2019年，九星村累计发放村民福利达4个多亿，历年来人均税后红利达24万多元。

　　“因九星综合市场转型升级，村民的经济收入和惠民补贴暂且受到一定影响。等新型经济体发展起来后，再弥补大家的损失吧！”吴恩福深情地说。

　　土地是农民的命根子，土地用途广泛，即可以种粮食，又可以种植经济作物，还可以建工厂办企业、盖楼房形成地产等等。怎么合理使用，发挥最佳效益，的确是一篇大文章。九星村原、九星集团公司董事长吴恩福在实践中经过不断探索，寻找到一个合理的答案。他因地制宜、因村制宜，坚持不卖地“种砖头”。经过多年的艰苦努力，将九星村建成全国最大的综合市场，成为中国市场第一村，不仅让本村村民实现就地就近充分就业，为2万多名外地劳动者提供了就业、创业岗位。还获得了丰厚的经济效益，实现了“强村富民”的目标，不断改善民生，让全体村民过上了幸福生活。

　　吴恩福在创办市场之初，-也是遇到了很多困难和挫折，但他没有气馁，而是以坚强的意志力不断探索，不断思考，不断实践，最终获得成功。

　　流动党员的管理在全国范围内是党建工作的一大难题，但吴恩福在九星综合市场取得了非常成功的经验，值得其他单位思考，应在更大的范围内推广。

　　实施乡村振兴战略，党建引领是核心，大力发展村级集体经济、实现共同富裕是关键，进行综合治理是基础。吴恩福认真抓好党建的经验、因地制宜盘活土地资源建市场的经验、大力发展集体经济、实现共同富裕的经验，不断改善民生的经验，全国57万个行政村应该认真学习和借鉴。

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