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苏州楼市：这个板块要崛起但是你不能瞎买！本站

　　我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：苏叔，你好，苏州买房，我是外地人，比较看好苏州，打算投资苏州楼市，不过不太了解，所以想请你谈一谈苏州近三年来的楼市各板块涨幅情况，哪些板块涨幅最为可观呢？

　　苏叔：你好，从2018年到2021年，苏州楼市经历了一个较为完整的涨跌周期，从低到高再到阶段性低点。三年来，苏州工业园区涨幅有11782元/㎡，增长率在苏州各板块中最高。新区和姑苏区作为园区核心板块之二，也有较为不错的涨幅，都在30%以上。而吴中、吴江和相城区涨幅要小一些，最高的涨了3670元/㎡。各个区强弱分化加剧，涨幅情况和各区域房价排名情况相同。苏州四大新城中，吴江太湖新城板块涨幅最高28.9%，平江新区列于其次，涨幅有20.4%，在前面核心板块较为出色的涨幅中稍微有些不够看。

　　提问：苏叔，你好，今年集中供地，苏州两大核心区土地出让情况如何？打算置业核心区，但是迟迟没有房源，这次出让的地块值得买吗？

　　苏叔：你好，这次出让的都是园区边缘板块，核心区住宅用地稀缺，边缘地块可供开发的空地较多，而且房价较园区低很多，适合在园区工作的刚需置业。姑苏发展成熟，可供开发的地块有限，目前北部经济区、平江新城、虎丘等板块发展尚有想象空间。板块逐步开发完善，房价也会水涨船高，所以建议购房趁早，不要等追不上房价再后悔莫及。

　　提问：苏叔，你好，工作，已婚一套房自住，想购买一套升值潜力大一点的房子，苏州房价行情怎么样？值不值得买入？苏州六个区哪些板块更适合买房呢？什么样的房子涨幅更高？对我买房有什么好的建议吗？

　　苏叔：你好，三年内苏州六个区中房价涨幅情况不尽相同，园区各个小区涨幅都较为明显，是最稳妥的置业选择。姑苏区优质学区房房价涨幅较高，但老破小居住体验不佳，只有带优质学区的才有独立行情。狮山板块的房价涨幅最大，带有优质学区的小区表现优异，区域内次级板块的低单价小区也有不错的涨幅，刚需房表现一般。相城区、吴中区和吴江区整体涨幅都不高。对于购房者来说，预算有限，也尽量选择优质板块的产品，园区狮山是最优选。姑苏区的别墅和带优质学区的老破小，吴中相城吴江区可以买三大新城的新房，如果买二手房，也要尽量选择高端品质小区。

　　提问：苏叔，你好，有几个问题，1.苏州二手房市场发展情况如何？好像和新房比没什么优势，值得买吗？2.已婚无房，目前有200万总价预算，买二手房可以地段好一点但是居住条件差，新房就太远了但是居住质量好一些，是选新房还是二手房呢？如果预算再加一点是不是买新房更好？

　　苏叔：你好，苏州二手房市场在新房挤占下一直竞争力不强，但热门板块新房稀缺，没有新房入市时，二手房的机会就来了。如湖东、湖西、狮山、奥体板块，二手房都有很不错的行情，成交价不断提高。但对于没那么热门的板块来说，预算200万左右，新房只能买一些刚需板块，而二手房则能买到园区斜塘、胜浦、青剑湖和娄葑等板块，狮山、新区的部分小户型也能够到，浒关、木渎、城南、郭巷和活力岛这些板块的次新房，二手房可选余地也有很多，性价比也更高。和新房相比，部分二手房位置更好、配套成熟，距离核心区更近，板块优势更大。而且新房户型越来越大，总价也越来越高，二手房小户型可以给预算有限的购房者机会，在价格和户型上都有优势。不过购房者如果预算加到250万及以上，就可以专注新房了，总价在250万元以上的新房相对二手房更为优质，预期和配套更强，建议直接买新房。

　　提问：苏叔，你好，已经落户苏州想买一套房子自住，预算有限，比较偏刚需吧，想问一下苏州房价区间大致是多少呢？哪些板块低价盘更多？预算总价170万以内，有哪些合适的板块可推荐给我呢？

　　苏叔：你好，苏州楼盘房价主要在1万到4万区间内，不同价位的产品聚集板块也有差异，相城、吴江和吴中刚需盘更多，而园区、姑苏区和高新区高价改善盘更多。单价1万到2万之间的楼盘，有且仅集中在城郊区，吴中相城和吴江分部房源较多，这些板块比较适合刚需置业，价格较低，如果能买到，产品不错交通便利的楼盘，其他条件可以适当让步。板块选择上吴江太湖新城最好，其次甪直，第三运东，第四胥口，最后通安。单价2万到3万之间，科技城，高铁新城和太湖新城可以选，产品业态极为丰富，比较适合首改,按照自己的核心诉求来做选择，如学区环境规划等，但一般不能都满足。板块选择上科技城最好，按序是高铁新城、吴江太新、吴中太新，最后是尹山湖。

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