政策表述的每一次变更都会刺激楼市的神经。今年政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”虽然与前几年相比，报告关于房地产病理生理学

4月二手成交1.3万套，新房大涨68%!房价还跌吗？病理生理学

4月份北京二手房成交已经有了明显的复苏迹象。回望4月下旬，基本每个工作日平均住宅网签超过600套，4月30日，北京二手住宅单日网签达928套，也是疫情以来，前四个月单日的最高点。

之后，五一假期北京楼市却并没有休息，西城教委在430搞了个大事情，西城买房、卖房的都疯了，出政策的下午到晚上，据说一些门店的中介电话一直没停过...

某大V爆料：某中介在五一期间成交了2188套，仅用5天就“完成”了2019年10月份总成交（4692套）近一半水平。

一、4月成交数据回顾

4月份二手房住宅网签13161套。而3月份，北京二手住宅成交量仅仅7848套，环比3月大涨67.7%。市场已经恢复到去年同期的9成以上（2019年4月份北京二手住宅成交量是14440套）

回顾前4月，一场”黑天鹅“打乱了整个世界的节奏，对于楼市的打击也是十分巨大的，一季度，北京的二手房成交创造了8年来季度新低，而往年3月小阳春也以为疫情遭遇倒春寒。不过，4月楼市打了一个漂亮的“回马枪”，基本追平了去年四月。

2020年4月北京新房住宅网签共3741套；剔除保障房、定向安置房、经适房、共有产权房等共3102套。环比3月上涨68.2%，成交总额也有56.8%的增长。

北京疫情稳定后，基本每周的看房人数都比较高，热门项目的周度看房量超过千组。

总结来看，疫情对于北京楼市的影响基本不复存在，从4月二手房总量看，积压的购房需求已经释放出来，考虑网签的滞后性，预计5月份还会持续1万套以上的热度。

但是这一波的成交热度能持续多久？还要打个问号：

如果5月、6月央行继续降息，那么“小阳春”的热度可能还会持续1~2月，如果不能，可能在6月份这一波热度就会褪去。

二、五一二手房市场

开头中说到，五一的北京楼市延续了4月成交的热火，据大V爆料，五一某中介数据每天都创造着“历史”，五一假期，共成交2188套，平均每天都是400多套的成交。这个水平基本追上了2019年10月份数据的一半。

当然西城的教改的影响也只是一小方面，但是请注意，这是全北京的数据！

主要是前期积压的需求比较旺盛。另外，节后也是成交一个高峰期。

不过，二手房价也是从“317”后一直走低，目前基本稳定，4月均价与3月均价仅有万分之五的跌幅，就差了12块钱，有大V预测房价基本止跌，之后可能会有上涨的趋势。

同样，业主的情绪上，挂牌价格在3月开始逐步提升，近两月成交的火爆基本都会在4、5月份中体现。

三、北京房价走势

2017年的317以来，经历洗礼的北京楼市房价回归冷静，整体来看现在是高点的10%跌幅左右。

疫情期间，二手房降价/涨价比凸显。最具代表性的是2月13日，北京二手房在售房源涨价11套，降价376套，调价业主中有超过97%的选择了降价。

而最近检测的数据来看，降价的房源占比仍然比较高，不过有部分业主已经“蠢蠢欲动”的开始上调价格了。

通过近几日取到的样本中显示：在调价的业主中，仍然有83%的业主降价。但是不可否认的是，接近20%的购房者开始上调报价。

之前饭总预测过今年北京房价先跌后涨，目前成交恢复的程度明显，这也会让部分业主选择调价，这些也基本会是“三好房源”：位置好，物业好，户型好的房源。

这里专门说下西城学区，近期通过V房大数据监控，一些实力差距较大的学区，会有一部分房源回涨，毕竟，未来是“拼手气”的。

四、买房人怎么办？

整体看，2020年房价仍然会以稳为主的，不论是重大会议还是官方口径，基本每次都会提到“房住不炒”，这是不能动摇的。

今年以来多次降息，主要是因为整个宏观经济不好，国家对房地产和汽车等大宗消费预计会有一定的措施，降息存在着政策空间的，对于刚需买房人来说是一个机会。

北京市今年放开不限价地块，一季度22个商品房地块中有15个是不限价的，新房价格也会对部分区域二手房价格的上涨提供基础，所以，近期有购房需求的买房人可以选择适时入场，也会有比较大的概率选到适合自己的，性价比好的房源。

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