最近的股市真可谓是一路凯歌高奏，沸腾的程度令一些从未炒过股的小白也都巴望着想要在股市里赚取人生的第一桶金。 然而随着天平不断向股市倾斜，楼市恍惚间已经到了“腹背受敌”的境地露露综合站

房产投资，值得考虑吗？露露综合站

20年前，大多数人还没有意识到房产的投资价值；10年前，大多数人会毫不犹豫的投资于房产；但到现在，房产是否值得继续投资，成为了一道两难的选择题。

有一位朋友向我咨询，手上有百来万，也看上了一两套，感觉不错的房子，总价400来万左右，但是从投资的角度考虑，到底之前应该用来贷款买房子，还是应该存在银行或者买理财产品呢？

01， 先做一道数学题

假设我们现在面对的是一套400万的房子，买入之后收取租金，5年之后卖出。

这位朋友手上的100来万，可以选择先支付35%的首期，即140万，加上税费大约15万，刚好把他手上的现金用完。

作为对比这155万的现金，如果我们存在银行的定期里，5年的定期存款，以4.25%的利率计算，5年后可以拿回188万。

而我们要购买这一套400万的房子，除了已经支付的首付之外，还要向银行贷款260万，假如分25年还清，因为是二套房，贷款利率上浮加点，假设为5.2%的话，在未来五年支付利息67.6万。

我们再把这套房子租出去，目前是市场上，租金收益率大约1.5%，这套400万的房子，租金每年收入大约6万元，未来5年可以收30万的租金。

因此我们为这套400万的房子，除了支付400万房款之外，还要支付税费15万，贷款利息67.6万，获得租金收入30万可以抵扣，实际支付452.6万元。但是因为如果我们把最开始的155万存在银行，还可以获得33万的利息，所以5年之后这套房子要卖485.6万，才比存在银行划得来。

02，几点说明

几点需要说明的：

第1， 测算中所举的例子不是自住，而是投资。以35%的首付为例，但在现实生活中可能不止35%。如果首付越高，相应这笔钱存在银行的利息收入就越高，机会成本就越高。

第2， 不少人质疑4.25%的5年定期，其实今天许多小银行在理财APP上都有4.8%左右的年化。如果担心银行倒闭的风险，大可多存几家银行即可。

第3， 有人认为400万的房子租金为6万会不会偏低。其实，房子租金的高低和其所在的城市关系很大，我们可以在相关的平台搜索到二手房的租金价格，即使是不同的城市，出入也不会很大。但考虑到租金的同时，也要考虑房子衍生出的其他费用，如水电、装修费等以及空租期，还有中介费用。

综上来看，房产可能要5年内涨21.4%，才能抵得上钱躺银行里的收益。

那么，谁又能保证在未来5年内能涨21.4%呢？

03，选择题

可能每个人都有不同的看法。如果你拿北京或广州的房价为例子，未来5年涨得肯定没那么多，如果拿深圳或杭州的房价为例子，涨的可能就不只19%了。

不过，拿过去房价的走势为参考，参考价值是很有限的，选定地段这事跟选股票一样，要审时度势，判断大盘，三思而后选。

不管怎么说，房产市场的收益存在许多不确定性，而存银行则为稳定的4.25%年收益，你是愿意冒更大的风险争取更大的收益还是求稳呢？

所以在此之前，我们最好清楚其风险和收益，做到心里有"数"。

04，一题更复杂的计算

因为未来5年，房价上涨下跌或者不涨不跌的概率都存在，所以其实这是一道更加复杂的概率题目。

我们假设房价不涨的概率为30%，下跌10%的概率为10%，房价上涨的概率就是60%，但是只有涨幅达到35.8%时，这个概率题计算出来的结果，才能做到房产投资的收益率大于银行存款的收益率。

所以，在你投资房产前，最好要推算出它上涨的概率和涨幅，如果收益能达到自己预设的标准，再投资不迟，否则，把钱存进有4.25%年转化率的银行可能才是最好选择。

但你觉得未来房价五年上涨35.8%的概率甚至可能不足60%时，还不如考虑一下其他的投资方式，超越银行4.25%的年化收益率，其实并不难，没必要非把钱放在房地产不可。

存银行4.25%的年化收益率， 5年下来就是23.13%，从股票市场里获取23.13%的收益，对于财说得明白来说并不难，过去这些年，平均下来的收益率远大于此。

能给大家的答案是，多考虑合理的资产配置，手上有百来万，买房还要贷款，但配置好进行其他投资，却很大机会获得更高的收益。

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