9月17日电 据国家卫健委网站消息，9月16日0—24时，31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例9例，均为境外输入病例(上海4例，陕西2例，河南1例，广东1例，云南1例)；无新增死亡病茵佳妮官网

22年房地产老兵：千万不要盼着房价上涨茵佳妮官网

疫情过后，国家是否会调整政策，刺激房地产市场以加速经济反弹？流动性泛滥下，房地产市场如何变化？如何降低地产开发风险？企业如何应对市场黑天鹅事件？

浩华地产董事长、正和岛山东岛邻机构执行主席李淳朴接受岛君专访，并对上述问题进行了回应。

李淳朴在地产行业耕耘22年，基本经历了中国房地产市场的所有调控，见证了许多“眼见他起高楼，眼见他楼塌”的风风雨雨，也得出了不少泡沫经济中的经验教训。

以下为当天采访内容的精编，希望对企业家和读者有所启发。

口述：李淳朴 浩华地产董事长、正和岛山东岛邻机构执行主席

采访：杨羽婷

来源：正和岛

01、上市房企平均负债率82%！小心驶得万年船

这些年，房价上涨了许多，大多数人就认为开发商暴利、“躺赢”。

其实，这是错觉。业内人士都知道，地产开发周期长、资金占用大、受影响因素多，赔钱及不赚钱的同行甚多，可以说是高危行业。

据统计，中国上市的房企平均负债率是82%。这种杠杆水平，决定了开发商的开发策略必须是快速周转。如果连续2、3个月不卖房子，他们的付款压力就很大。市场不好时，哪怕赔钱也要出货保现金流。

房价上涨的最大受益方，一是购房者，二是银行等金融机构，三是政府。今年2、3月份，受新冠肺炎疫情影响，大多数开发商的项目都在降价促销，力度相当大。许多开发商恐怕要靠卖项目来求生存。

中国1998年取消福利分房。浩华地产1999年成立，正好和中国房地产市场同时起步。从最早做代理销售，到营销策划，到地产开发、物业管理，再到商业管理，我们公司成为了国内知名的地产综合服务商。

这21年里，我们合作过的开发商项目超过3000个，自己也投资开发了十余个项目，见过太多的悲欢离合、风风雨雨，真心觉得地产开发的风险是相当大的。

记得2016年1月，我们公司在深圳开集团董事会的时候，我专门讲到“善胜者不战，善战者不败，善败者不亡”的道理，就是有感于在某区域市场，我们最早的5个业务合作伙伴：一个自杀了，一个被杀了，一个失踪了，一个双规了，一个还在里面关着，全军覆没！

所以，我们这些年做开发就非常的保守，用自有资金滚动开发，基本没有负债。市场好时就步子迈大一些，市场不好时就步子小一点。每年开发10-20万平米房子，每年新增10-20万平米土地储备。

“小心驶得万年船”，慢是慢了些，但好处是没有负债，不怕调控，能睡好觉。

02、刺激房地产市场保经济？政府怕是“不敢了”

我们能够期待疫情过后，国家出台政策炒热房地产市场来保经济吗？如果放到4、5年前，可能国家面对这次疫情，还会再刺激房地产市场。

但是，现在恐怕是不敢刺激了。国家一再强调“房住不炒”，也确实是因为房价不能再涨了。

在过去5年，全国各地平均房价涨了1倍，远远超过居民收入的增长。中国房价收入比在全世界领跑，买房几乎掏空了一个家庭的6个钱包。房价再涨，大家也掏不出钱来买了。

而且，国内居民家庭的整体杠杆率已经到了50%以上，如果再加杠杆，大家买了房子，钱都花在房贷上了，就不消费、不创业了。

高房价同时大大提升了城市创业成本和生活成本。房价虚高的城市，年轻人不来了，消费降级了，有房贷还的人不敢创业了，这对整个社会经济会有非常大的负面影响。

那房价可能会大幅度下跌吗？那更不能啊！大家一定要明白，经济危机，10次有8次是源于房地产市场的泡沫破灭。

房地产是中国国民经济的支柱产业，房子是金融资产的主要抵押物。再严重的新冠肺炎疫情，也不一定导致经济危机，但是如果房价大幅度下跌，可真是一定会导致经济危机。

从某种程度上来说，中国经济已经被房地产“绑架”，一荣俱荣，一损俱损！

所以，在未来很长一段时间内，国内对房地产市场“房住不炒”的总基调肯定不会改变，各地政府分城施策，稳定房价，不让它涨，但是也不会跌，小幅度浮动是可以的。

最后目标是用时间换取空间，等待国民收入的上涨来化解泡沫，让购房者、开发商、地方政府等各利益相关方都满意，皆大欢喜。

03、疫情对地产市场影响：短期通缩，长期通胀

新冠疫情在全世界爆发后，为了保民生、保经济、保就业，世界各国普遍开启“大放水”模式。

美联储甚至一次性打完了所有“子弹”，给市场无限制注入流动性；中国也连续多次降准、降息、加大财政赤字，启动新基建计划。市场流动性非常充沛，这从现金理财产品利率一路走低，可以充分感受到。

房价的本质是一种货币现象。过去20年，中国各地城市的房价普遍涨了10倍，M2货币总量基本也增加了10倍。

因此，现在只要国内“开闸放水”，流动性泛滥，房价一般都会上涨，其他所有资产的价格也都会上涨。

从长期角度讲，适度的通货膨胀有利于经济发展，世界各国的货币基本也都是要贬值的；各国政府也可以通过增发货币、通货膨胀，来化解至今积累下来的过高债务，降低本国的经济风险。

但是，中国GDP规模是美国的60%-70%，M2货币总量却是美国的1.7倍。

从这个角度来说，中国也不敢过分“开闸放水”。因为出来混都是要还的，最后如果债务失控，就会成为“定时炸弹”。

就国内而言，疫情让社会活动停滞，短期会通缩，长期会通胀；具体到房价，短期会降价促销，长期流动性泛滥会导致房价上涨。

目前，各地土地市场火爆，一线城市房价启动上涨，就是证明。所以，要买房子的朋友，现在可以出手了。

04、“胜兵先胜而后求战”，给开发商的4点建议

《孙子兵法》说：“是故胜兵先胜而后求战，败兵先战而后求胜。”意思是，跟竞争对手打仗前，先估量胜算，胜算大才开战；不能开打了，才去想怎么取胜，那极可能会战败。

地产开发怎么能做到先胜呢？我说4点感悟：

第一，拿地不能狂热，不能“博傻

房地产行业公认的“安全拿地法”是：反季节拿地。我们浩华这些年基本都不和别人抢，都是在市场比较差的时候，去拿地块。这样竞争不激烈，成本比较低，抗风险能力也会比较强。

比如，我们今年4月在山东看的一块地，最后抢到的开发商出价比基础地价高了72%。如果这个开发商按照周边竞争对手的市场价格来卖房子，那么他是没有钱赚的，多半还要倒贴。

他要完全寄希望于房价上涨，才有钱赚。可万一不上涨呢？特别是在目前宏观调控的情况下，万一房地产市场迟迟不回暖呢？虽然不同的企业有不同的战略，我们不能说人家就不对，但是这样做总有点“博傻”的感觉。

这种冒进拿地的企业还真不少。去年，我们在广东江门拿的地块，楼面地价是710元/平方米；旁边一公里处，一家上市房企拿的地块，位置比我们的稍好一点，时间比我们早2年，价格却是我们的3倍，到了2100元/平方米。

这样一来，他们抗风险的能力就会弱很多，遇到今年疫情这种情况，压力也比我们大很多。

第二，策划走在动工前，定位已定生死

在房地产营销策划方面，有个说法叫“定位定生死”。它说的就是：做好项目的前期策划，这事很重要！

一般说来，项目80%的风险和利润，在前期产品定位时就基本确定了。

这个地块能不能拿？什么价格拿？拿来做什么？怎么做？户型如何配比？卖点如何设计？等等这些，都是开工前就需要确定的。

如果做好了前期定位，从客户需求出发开发产品，并适当地引导客户需求，那天下就没有难卖的房子。但是，如果前期定位和市场脱节，那么项目后期的风险就非常大。

尤其是商业地产，策划甚至招商在前期就要确定下来，否则后期等到建好了再招商，开发商多半要哭的。

第三，销售主导开发节奏，别反过来

如果项目都竣工了，还有大量房子卖不出去，这时候，资金的积压会非常严重，大大增加了项目亏损的风险。

根据观察，开发商陷入困境，还真的大多是源于开发节奏失控。

所以，我建议：项目的销售节奏，要和开发节奏相匹配；销售要走在竣工的前面。开发商以销定产，才能立于不败之地。

第四，投资类风险大，住宅类项目更可靠

目前，中国城镇人均居住面积已达到40平米，城镇居民户均住宅已达到1.5套，相当于世界发达国家的水平。

这意味着，中国人对房地产，已经不太可能是“住”的需求，而是其他的需求。

再加上，电商对商业地产冲击严重，国家收取房产税的政策已经隐隐显现了，等等这些不利影响因素，都会给房地产市场造成各种压力。

在这样的情况下，房地产企业要谨慎入手投资类项目，如文旅类、商业类、城市远郊类等。

这类项目受宏观市场形势、政策变化的影响很大，客户需求也变化莫测，营销费用很高，开发风险很大。

而刚需类、改善类住宅，受市场和政策变化影响较小，风险相对可控，更值得房地产企业入手。

05、少点预测，多些应对

全球流行的新冠疫情，是典型的黑天鹅事件，发展为影响深远的灰犀牛事件，并最终成为人类文明史上的一次大劫难。

这肯定出乎所有人的意外，但仔细回想我们每个人走过的历程，会发现生活、工作中的黑天鹅事件层出不穷。

凡是预测的，很少有不被打脸的。就像物理学的“测不准定律”一样，只要你预测，结果就会出乎你的预料！

因此，面对未知的世界，预测不重要，怎么应对才重要。

做企业，核心是做持续。在经营中，我们要提前做好应对各种可能事件的准备；要准备充足的现金流，谨慎使用杠杆，把“活下去”作为最高战略，才能确保在黑天鹅出现时，企业不至于遭“灭顶之灾”。

少点预测，多些应对，不冒进，不消极等待，这会让我们面对挑战时更加坚强、更加从容、更加淡定，从而活得更久些！

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