叶檀、曹德旺、牛凤瑞等大佬观点一致，未来楼市方向已经确定了？

2020-07-16
John Dowson

家庭装修时，墙面都需要刮腻子，而腻子粉的种类有哪些，加胶水还是加水等相关问题还是需要注意的。有些朋友担心腻子粉不加胶水粘不住，有些油漆工会说不加胶水就不会保证墙面质量。下面就和色够

叶檀、曹德旺、牛凤瑞等大佬观点一致，未来楼市方向已经确定了？色够

前言

某种程度上来讲，楼市和股市类似，大家的目标都是希望能在最低的时候入场。如果让我们来选择的话，回到20年前我们就算是砸锅卖铁也会给自己买一套房，将钱全部砸入楼市之中，然后躺在家里坐等房子升值就行了。但是这个世界上并没有后悔药可吃，楼市经过这么多年的发展，也到了一定的瓶颈期。现在“无脑投资”给房地产就能赚钱的时代已经过去了，目前楼市的前景如何呢？是“立即入场”还是“等等再说”，我们可以看看这些大佬的观点。

叶檀：为保持自己的投资安全，投资房产千万不要超过总资产配置的50%

中国人民银行调查统计司前阵子公布了城镇家庭居民负债表。数据显示，在家庭资产配比中，实物资产占比为79.6%，金融资产占比20.4%，其中实物资产的主要构成是房地产，房地产在家庭资产中占绝对的主导地位。知名财经评论家、财经专栏作家叶檀认为，为保持自己的投资安全，投资房产千万不要超过总资产配置的50%。按照叶檀的观点来看，现在资产配置比中房地产占比是过高了的。

我们可以对比一下中美家庭资产配置情况。从下图中我们可以看出，美国家庭资产配置相对平衡，其中房产和房地产和保险所占比例最大，均为24％，存款和股票分别占13％和11％，这种配置的优势就在于有足够的现金流来应对未来的风险能力、并且变现能力快。诺贝尔经济学奖得主马科维茨说过：投资者必须平衡风险和收益，进行资产配置，以达到最优的投资组合。所以说，目前来看中国城镇家庭的资产配置比是存在房产占比过高的问题的。

曹德旺：高房价阻碍了实体经济的发展

著名企业家曹德旺先生对于房地产一直持反对观点。曹德旺认为现在的钱都流入到房地产里去了，没有钱来发展实体经济和高新科技。对于百姓而言，曹德旺提议应尽早卖掉多余的房子，房子是用来住的，城市是百姓的城市，而不是有钱人的城市。

现在的房地产市场确实一定程度上影响了实体经济的发展，导致实体经济一定程度上“边缘化”。2018年7月2日，华为出动40辆车，共60车次，将深圳总部研发部门搬迁至东莞松山湖总基地。原因就是深圳的房价涨得太快了。早在2016年，任正非就发表了对深圳房价的担忧：“现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的空间就会越来越小。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来”。

对于一个企业而言，企业的发展是需要大量资金来运作的。一个城市的房价太高，那么相应的房租也会水涨船高。企业就需要支付更多的租金以及员工的补贴，没有充足的资金流动企业就会丧失自己在国外市场的竞争力。

牛凤瑞：楼市大跌不可能，大涨也乏力，所以中国房地产无大事

中国社会科学院城环所原所长牛凤瑞对于当下的楼市给出了自己的判断：大跌不可能，大涨也乏力，可以说比较客观而准确了。

大跌不可能：如果房价突然大跌的话，会引发什么后果？可以参考一下上世纪90年代日本的经济危机事件。起因就是由于房地产泡沫破裂，导致房价暴跌。1955年至1991年间，日本主要城市房价上涨了211倍，涨到最疯狂的阶段仅东京的低价就相当于整个美国的低价。但是，1991年，房地产泡沫破裂，房地产全面崩盘，大量企业倒闭，银行遗留了六千多亿的坏账，短短3年给日本造成的影响相当于日本经济倒退20年。所以说，楼市暴跌不可能。

大涨也乏力：中国房价还有可能像以前一样暴涨吗？答案是否定的。因为房地产已经失去了涨价的来源。都说房价是炒房客炒房团炒起来的，那么现在对于炒房客而言，还有炒房的空间吗？首先，政策上已经明确了“房住不炒”，细心的朋友也能发现，最近的楼市一直都在不停地收紧，7月份仅仅5天，就有三个城市收紧了楼市调控。其次，通过中国人民银行调查的数据来看，城镇居民拥有住宅占比已经超过96%，说明现在的需求量已经减少，炒房客手头也还囤积着大量房源，加上新生儿出生率的下降，整个市场的购买需求降低了。最后，现在的二手房挂牌量正在每个月都在增加，供求关系发生变化，说明市场整体已经从卖方市场转变为买方市场。

虽然这三位大佬话的内容不同：我国家庭资产负债结构需要调整、房地产市场使得实体经济被边缘化、楼市未来不会大涨也不会大跌。但是都反映了同一个房地产市场发展趋势——平稳发展。未来房地产发展不可能像以前那样神速了，而是处于平稳发展的状态。短期来看，得益于过去房地产发展势头的惯性，可能是稳中有升。长期来看，未来房产税、空置税以及租赁税等落实下来，房价有可能会进一步下跌。