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一二线城市频现“地王”让人无法兴奋记承天寺夜游译文

作者莫开伟系中国知名财经作家

（编者按：这是几年前笔者写的文章，现在拿出来看，依然具有较强的现实针对性，尤其对于当下全国房地产升温以及楼市价格上涨的情势下，更令人不无担忧！）

与三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%截然相反的是，一线城市和核心二线城市迎来了热火朝天的“地王季”。另据中原地产研究部统计，截止11月，北京土地市场成交额已达到约1920亿元，超过2014年全年1916亿元。最后1个月里，北京仍有多幅待出让地块，全年成交额超2000亿元几成定局（11月26日《第一财经日报》）。

一二线城市土地成交量兴旺，出现土地单价和总价双双高企局面，对破解这些地方政府财政收入困局起到了一定作用；且在当下房地产业普遍遭遇严冬环境里，一二线城市房地产业仍有如此不俗表现，实在让人始料不及。但若深入分析一二线城市逆势而出的“地王”背后深层原因，就会发现这种现象实在难以让人兴奋，更难让人期许了。

从“地王”诞生原因看，目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力，据国家统计局数据显示，截至今年10月，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高，这些库存商品房主要集中在三四线城市。显然，房企若再死守三四线城市，就只有死路一条；为了生存，一些主要房企不得已都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺。因此，房企加入一二线城市土地争夺行为首先是非自愿式冲动，且这种争夺也会加剧相互间暗地抬价行为，推动土地价格非理性式上涨。同时，一二线城市地方政府凭借有限土地资源，奇货可居，会想方设法提高土地竞拍底价，让房企高价拿地，分割房企利润，这在某种程度上会削弱房企资金势力。同时，还会由此带来政府意想不到的后果：一是会加大一二线城市土地供应压力，抬升土地供应价格，并进一步抬升房价，加剧一二线城市中低收入者压力。二是反过来把大量房企吸引到一二线城市，加剧房企拿地恶性竞争，导致更多资金流入一二线城市，使三四线城市房地产市场进一步萎缩，更加剧去库存压力，有可能引爆三四线城市房地产危机。

从“地王”诞生对象看，据业内人士透露，目前一二线城市土地市场已进入“寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”，央企、地方大国企和大的上市公司成了土地市场主力军。尤其随着门槛提高，资金实力强大、一些拥有丰富资源的“国字号”房企开始崛起，成了“地王”代名词。如今年北京土地市场成交的44幅住宅用地，其中77%地块被央企或国企摘得，只有十幅为民企摘得；2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。显然，目前一二线城市成了国有房企角逐的乐园，绝大部分“地王”桂冠被国企摘得。但一二线城市土地市场让国企“瓜分”的结局，却带来了比较严重的后果：一方面，由于一二线城市在未来还会涌入大量人口，房价上涨增值潜力较大，会把更多国企吸引到房地产开发中来，这样会加剧“巨无霸”房企形成，在很大程度上导致房企垄断局面形成，进一步垄断房价，并形成绑架当地政府行为的强大力量。另一方面，过多国企加入一二线城市土地市场竞争，不仅分散国企精力，影响经营主业，也会使国企对民企在房地产市场上形成强大挤压态势，压缩民营房企生存空间，会把民间资本引向其他不规范投资途径。在北京一宗土地竞拍中，就有民营房企调侃到：“他们才是真正的土豪，所以我们即使输了，也输得光荣。”

从“地王”诞生影响看，对广大普通民众来说，又意味着一场新的“被掠夺”开始。因为“地王”的成本最后都得由消费者买单，一二线城市“地王”越多，必然会使房价越来越高，房企胆敢高价拿地，就是赌房价会不断上涨；且目前一二线城市房价也已一直呈上涨趋势，为此房企对高价拿地才有恃无恐。从目前“地王”地价看，一线城市土地在标杆房企激烈争抢下，已普遍出现了楼面价超过当地房价现象。在北京最近成交的土地中，有9宗成交楼面价超过每平米5万元，25宗楼面价在每平米3万元以上。如此，会带来不少问题：首先，会促使房地产开发迈向畸形化，不少房企为追求高回报，在住宅地块楼面价高企压力下，会把未来住宅产品“豪宅化”作为追求目标和方向，加剧房地产业分化，使房地产成为高收入人群独自享受的“奢侈品”，还有可能造成房地产资源更大浪费，背离国家发展房地产业初衷。其次，引发房地产“多米诺骨牌效应”，使国内其他一二线城市群起效仿，推高全国土地价格；同时，也会使原来开发的楼盘暂停销售，待新“地王”出来后伺机涨价，会推动一二线城市新一轮商品房涨价潮，这对一二线城市中低收入者、尤其购房刚需族无疑是致命打击。

由此，从经济的、民生的多角度考虑，一二线城市大量涌现“地王”并非好事，当地政府也不能贪图财政收入，对“地王”出现听之任之；而应加以正确疏导：采取措施将土地出让价格限定在合理区间，并对参与土地竞拍对象严格审查，控制国企参与数量，把更多机会让给民营房企，以确保土地价格和商品房价格始终运行在与经济发展及民生改善相适应轨道上。

记承天寺夜游译文 “不仅没有买到心仪的房子，还接连被电话轰炸了两天，惹了一身骚。”日前，申城市民萧女士向12345市民服务热线投诉，称她国庆期间因看中了“房天下”网站上一套房子，便主动联系了中介“六星