炒房者的生存土壤和空间越来越小了，因为这是市场规律的选择，也是社会发展的必然。自从房子是用来住的不是用来炒的这个定位被提出，就已经决定了一切政策将围绕打击炒房和增加住房供给而卡布西游沁心果

即便房价会下跌，我也会选择房产，为什么？卡布西游沁心果

原标题：即便房价会下跌，我也会选择房产，为什么？

我认为，即使房价不涨、销量阴跌，当前地产股前瞻PE=2-4仍然是低估的。房市周期远大于股市，牛了30年，未来可能会熊30年，这种级别的周期，头部通常也需要5-10年形成。实际上从百城数据来看，股市杀估值之后两年，房价还是一直在缓慢上涨的。全国地产50强，其实大都不怕房价不涨，只怕房价暴跌（跌穿土地增值税的保护垫）。

我对地产的配置方式是长线价值，已经拿了2年了，准备再拿3年以上，所以期间不考虑政策或者别的事件刺激来择时。在长线投资思路上，我的策略是先看行业再看个股，如果行业估值不低，个股估值很低的，我通常不会买，因为这种分析我觉得难度很大。我比较偏爱低估值、中等成长（ROE不小于沪深300即可）的板块，比如白家电、保险、地产、水电、银行、钢铁、高速。具体来说，高速是非永续业务我不太喜欢、也没研究过，水电估值不低，钢铁周期+夕阳我也不喜欢，所以我配置了保险、地产，并观察着白家电、银行。

再说说我为什么不买地产LOF。因为我还是希望获得超越指数的阿尔法，阿尔法的根源是超出市场的认知，当认知比市场更深时，市场就是无效的。我不是说自己的认知一定能超越市场，但进行深研、自己选股的路线有一个好处：即使认知弱于市场，阿尔法也不会因此而是变负，最小只会是0。这时候，选股付出的代价，仅仅是持仓略微集中导致的非系统性风险增大。因为地产也只是我的配置之一，所以这个代价我觉得划算。

关于行业，我在路林的新城贴的一个回帖，现在还坚持这些观点:

1.行业到顶，必走下坡。有两个理由，一是中国城市人均住宅面积已达40平，而世界上居住条件好的国家最多人均50平，到50平后城市容量难以承受，按现有的17亿平销售我们是一年城市人均涨2平方，还有5年到顶。二是光住宅销售就是16万亿，加土地和建安，就是24万亿，达到了99万亿GDP的1/4！无论从哪个维度，地产的总量都已经到顶了。

2.格局已定，不易打破。前八大将会牢牢占据榜首，同样的高负债高周转，同样的以土地储备是核心，在市场充分竞争的情况下，后来者怎么可能打破格局高歌猛进，难道后来者有什么别人不会的独门秘籍？

3.市场有效，估值合理。毫无疑问地产行业是低估甚至是相当低估的，这也是市场对整个地产行业悲观预期的反映。我说的估值合理，是用市值/土储，发现各家地产公司的股价与行业同行相比是合理的，不存在明显比同行高估或低估（当然港股内房总体比a股地产股还是要便宜50%的）。既然这样，我就不用费心选个股了，研究行业即可。

我内心是难以相信现在还有企业能超出行业平均水平很多的。整个行业2017年是拿地最高峰，此后每年下一个台阶。我能力有限，个股是判断不了了，我就盯一个指标，前八大地产公司拿地是否扩张: 拿地扩张，地产行业向好；拿地收缩，财报再好看我也不敢重仓。

1 抛开地域谈人均没有意义，农村的人人50平方米，100平我都信，一二三线城市人均40平方米，可能吗。在城市里还有很大的改善空间，是属于供给不足，而农村的是越来越卖不出去，两极分化。

2 市场总体估值无效，如果真的有效，为什么为房地产行业提供上下游服务的公司估值不一样?以老板电器来说，其估值是19.9 PE，格力电器是16PE，没有新增的房地产销售，房地产真的在5年后到顶，那么空调卖给谁？纯靠存量置换是不可能维持住销量的。稍微理性一点思考，就可以看到这个市场存在很明显的估值无效。

另外我个人的观点是：房地产没有销量顶部，只有价格顶部。如果房价现在腰斩，你猜猜各大城市的中产阶级愿不愿意换大房子？大家不是不想换，只是买不起。

我同时还认为商业广场代表了人民对美好生活的追求，只要中国还在蓬勃发展，商业广场的潜力就是无限的，它是刚需。问问自己，是愿意去大型商场里吹空调逛街，还是愿意顶着烈日严寒去逛路边的店？

本文来自公众号：房神大咖

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卡布西游沁心果 北京12月8日电 12月8日，中国国家主席习近平同尼泊尔总统班达里互致信函，共同宣布珠穆朗玛峰高程。 习近平指出，去年，我们就中国和尼泊尔共同宣布珠穆朗玛峰最新高程达成共识。一年多来，两国团队