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很多人对房价“再次判断失误”，其实是没搞懂当下楼市的发展逻辑致命温柔完整版

看似很大的标题，其实简单拧一拧，我们就能搞懂其中的来龙去脉。首先，为什么说很多人对房价“再次判断失误”呢？

有不少粉丝朋友向笔者吐槽，按理说，这次席卷全球的风波，不少行业生产和经营都受到波及，很多人的收入也都受到影响，即使有钱人也应该谨慎才对，开发商会扛不住率先打折降价，从而带动整体市场回归才对。但实际情况大家也看到了，全国新建商品房均价首次突破万元，城市数量也达到了77座。手握首付款等待房价下跌的刚需们，无疑多了些惆怅。

很多人之所以对房价“再次判断失误”，其实是没搞懂当下楼市的逻辑。总结起来，主要有“3大逻辑”。

第一、这波房价上涨的逻辑

经济学家任泽平说过一句名言，房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，中长期不是我们这次讨论的时间范畴，短期房地产市场变化主要就来自于金融。那么，金融指的是什么呢？前面说了，不少人受到这次风波影响，所以，房价上涨肯定不是收入上涨。那么，还会是什么呢？

这就是货币超发。这可不是笔者臆断，央行前副行长吴晓灵说过，中国房地产之所以价格高企，是因为货币发行量过大。说到底，房价涨跌，其实是货币的一种反映。从数据上看，2017年开始，我们的货币供应M2已经回归到8%-9%区间。但在2020年末，我们的M2为10.1%，同时社融和新增贷款均创近年新高。

当然，我们算是比较克制的，看看老美，2020年M2增长了24%左右，其他主要发达经济体也当仁不让，放水不止，为了恢复经济发展，他们可是全球的收割机。即使进入到2021年，大家还是不敢懈怠，宽松的货币政策还不敢急着转向。货币超发，信贷扩张，势必带来资产价格的上涨，特别是像房产这样的核心资产，更是很多富人的避险工具。因而，我们看到了2020年房地产销售创“双17”历史。

在这场全球货币盛宴中，谁都不是旁观者，与其说是房价上涨了，倒不如说是钱不值钱了。

第二、楼市调控的逻辑

弄清楚这个逻辑真的很重要。因为，抛开行政手段谈市场是不现实的，否则，任由其自然生长，势必带来无可挽回的损伤，比如产业、金融、经济等等。在不少人看来，包括有些专家学者，认为楼市调控就是要把房价降下来，抑制房地产发展。其实，这也是一种“误解”。在官方公开的所有有关楼市调控的信息中，大都包含了一个目标：确保房地产市场健康平稳发展。

对健康的理解，就是要防止炒作，对平稳的理解，就是要防止大起大落。体现在实际中，一些地方提出了房价与GDP增速、收入增速匹配，或者说不超过这个增速。也有的地方明确要求每年不超过5%的增幅，前不久东莞发文限制新房年涨幅不超过3%。从这个角度看，房价不是绝对不让涨，而是限制在一个合理的幅度。

这里还需要强调一点，无论房价涨跌，投机炒房的行为都是明令禁止的。目前，我们几乎所有的热点城市，都有限购、限售政策的加持，前不久广州还把增值税免征年限从2年调到5年，这些调控政策的目标就一个，增加购房者持有房产的时间，进一步压缩短期炒作空间。

那么，我们再结合第1个逻辑看当下楼市表现也就不难理解了：全球货币放水，房价自然上涨，但我们会控制一个幅度，如果炒作导致的市场过热，必然会升级调控，前一段时间，住建部副部长倪虹带队基本跑遍了楼市热点城市，明确表态要坚决抑制投机炒房，督导组前脚离开，一些城市就紧随升级了调控政策。截至目前，全国各地发布的房地产调控政策达到了186次，这就是最好的证明。一句话，不是要打压房地产，而是要在可控范围内。

第三、买房选择的逻辑

在楼市中，我们一直存在买涨不买跌心理和从众心理。在房价上涨过程中，担心还要涨，急匆匆入市，而在房价下跌过程中，又不敢下手。亦或是感觉这里房价挺高了，加上限购没购买资格，是不是应寻找其他所谓的“价格洼地”，比如在周边卫星城赌一把。这其实是我们买房选择的大忌，很容易入坑。

俗话说“贵有贵的道理”、“便宜无好货”，这话同样也适合在楼市中。首先，选对城市很重要，比如现在大家公认发展得比较好且最具潜力的城市群：长三角、大湾区、京津冀、成渝、长江中游、山东半岛等，这个大方向不能错。其次，即便是同一座城市，选对板块也很重要，一座城市规划了很多新板块，由于资金投入、产业导入、人口导入等因素影响，不可能做到每个板块都能发展得很好，所以，只有规划好且能落地的板块才是买房首选。最后，结合房地产发展趋势以及楼市调控逻辑，笔者再谈3点个人经验。

1.眼下货币宽松的房地产发展环境，未来大概率不会如此。

耶伦日前一句“或利率必须有所上升，以防止经济过热”，直接吓跪了美股市场。虽然后来又出来澄清，但笔者认为，像这种级别人物出来讲话，应该不是胡咧咧，随着经济的持续恢复，宽松收紧也是大势所趋。其实，我们也有共同之处，虽然我们的货币政策一向比较稳健，但我们也深知，经济发展进入L型的趋势不可逆，由于M2与经济的高度一致性，货币逐步恢复正常也是必然。后面若无特殊情况，房地产最舒服的货币环境已经过去了。

2.无论城市有多优质，调控严厉城市其短期追高不可取。

一线城市如深圳等，二线城市如合肥等，应该是前期楼市公认的优质城市，年轻有活力，资金聚集地，城市发展前景广阔，但经历多次调控加码后，市场降温明显，首先反映在成交量上，降幅非常明显，量在先，价格能调整多少，我们不得而知，但短期上涨是难了，而且主管部门还盯着呢，全国人民也盯着，消停消停是必须的。即使一分不跌，或者微涨，如果算上资金成本的话，其实是亏了。当然，如果是刚需自住需求，另当别论。

3.当下及未来买房，起码要具备三个属性。

首先是不能买到烂尾楼。实力强劲的房企，央企、国企有信用背书，以及资金实力强大的民营房企，即便在三道红线下，它们的周转不会出现什么问题。其次，买到品质房。城市化超过60%，新刚需越来越少，更多的是城市居民住房改善需求，品质不好的房子在未来越来越没市场；第三，拥有一个品牌物业太重要了，这个不用多解释，如果说房屋品质占5成的话，物业的品质也能占5成，前者可管5年，后者起码可管30年。

啰嗦了这么多，汇成一段话，眼下逻辑是如此，但接下来楼市的逻辑确实在发生变化，不买未必就错，有些城市机会错过了就错过了，没有必要硬着头皮上，去寻找心理平衡，要珍惜好手中的辛苦钱，对未来我们不悲观，但一定得擦亮眼睛。

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