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拆迁圆满结束了吗？住建部明确：2022年老房子统统按“新规”处置实战网络营销

房价居高不下，买房难度越来越大。尤其是拿着普通工资的工薪阶层家庭，可能努力到六十岁也买不起房。这种情况下，很多人就只能寄希望于老房子拆迁——拆迁后，或等着分新房，或拿着巨额拆迁补偿金到市场上去购买新的好房子，进而改善家庭的居住环境。

很长时间以来，拆迁都被当做是“一夜暴富”的代名词。此话不假，不管是拆迁后实物安置还是货币补偿，都足以完全改变整个家庭的命运。而“拆迁造富”的神话也并非只流传于网络，这在现实中也是真实存在的。尤其是四大一线城市以及东南沿海发达城市，老房子拆迁获得百万、千万的现金补偿，比比皆是。比如2019深圳的白石洲拆迁，据媒体报道，一夜之间诞生了近千个千万富翁，其中有二十多个是亿万富翁。可以说，网络上“拆字一喷，喜提大奔”的描述不仅贴切而且非常应景。曾几何时，很多人都幻想过自己家门口也能被喷上大大的“拆”字。

2015年-2018年是我国棚改拆迁的“顶峰”时期。根据住建部公布的数据，这4年棚改开工总量高达2442万套，所投入的资金总额更是不低于4万亿元。累计帮助超6000万居民“出棚进楼”，我国住房发展向“住有所居”目标大步迈进。

然而从2021年起，网络上关于“拆迁已圆满结束”、“拆迁暴富梦彻底破灭”、“拆二代彻底消失”的声音就未停止。尤其是当住建部公布，2020年全国棚改开工总量只有209万套，较2018年顶峰时期的626万套，足足减少了417万套时，很多人更坚定，“棚改拆迁将退出房地产历史舞台”。

正如我们前面所说的，现实中有很多人正望眼欲穿地等待老房子拆迁，这是他们改善居住环境的唯一途径。此外，“拆迁已圆满结束”的论调，更是把那些“博拆迁”的专业投资炒房客吓坏了——拆迁结束，意味着这些人的“发财梦”要破灭了，囤积的老房子大概率要“砸手里”了。

拆迁真的已经圆满结束了吗？答案是否定的。有四点为证：首先，2020年拆迁棚改开工总量确实是过去7年的最低水平，但不代表拆迁已经圆满结束了。根据住建部的说法，2021年起，棚改拆迁只是从前几年的“大规模时代”转向了“小规模时代”——未来每年的拆迁规模大概在200万套左右。也就是说，拆迁并未结束；

其次，国家层面仍然在向棚改拆迁配套基础设施建设发放“专项补贴”。根据公开资料，2021年发改委先后三次发放城镇老旧小区改造和城镇棚户区改造配套基础设施建设补助资金，涉及拆迁的资金总额累计已经发放298.4亿元；

再者，根据各省市陆续公布的2021年“棚改”任务完成量来看，很多省市超额完成了年度棚改新开工和基本目标任务。其中安徽省2021年改造棚户区15.29万户，比计划任务14.92万套，还多出6700套，前10月就建成12.6万套。截至2021年底，安徽省累计获得国开行棚改贷款授信1035.4亿元，发放贷款884.6亿元。一句话，棚改拆迁不仅未圆满结束，很多地区过去这一年，开工总量还有小幅上升；

第四，2021年8月31日，住建部发布在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，明确从2022起要“严格控制大规模拆除”，但也仅仅是“控制”，而不是“结束”。按照住建部的要求，从明年起，拆迁将实施新的规定：不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。换句话说，一个片区80%以上的老房子都不会再拆迁了。我们也可以理解为，从2022年起，老房子拆迁的比例将大大压缩。

对此，我们一点也不意外，其实早在2019年7月份，住建部副部长黄艳就已经打过“预防针”了，彼时她就曾表态，“未来我国在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建”。专业人士曾分析认为，住建部这是在为“严控大拆大建”做铺垫。

根据国家统计局数据，过去十年，全国棚改拆迁累计开工总量超过4000万套，累计帮助超过1.2亿居民“出棚进楼”。此外，很长一段时间，很多城市更新发展的主旋律都是“大拆迁带动大发展”。所以一提到“棚改”，一提到老房子拆迁，很多人都会称赞其是“民心工程”。事实上，过去这些年，棚改拆迁还发挥了其它3个重要作用：1、塑造了更好的城市面貌；2、补齐了我国房地产发展的短板；3、在经济不景气时发挥了扩大有效需求的重要作用。

既然棚改是实打实的民心工程，为何国家要严格控制其规模？在房产专家刘博看来主要是三方面原因：其一、拆迁逐渐“变味”了。尤其是2015年后，棚改货币化安置优先，且央行推出了创新性政策工具PSL，这就导致部分城市出现了“急功近利”的倾向——为了获得更多长期低息贷款，很多不该拆的房子也拆了；

其二、“拆迁造富”行径，也衍生了一批靠投资老破小搏拆迁的炒房团。这类人大肆购买囤积“老破小”二手房，“博拆迁”以获得巨额现金补偿。这种行为不仅打破了市场的供需平衡，而且推升了房价，最重要的是侵占了刚需的利益；

其三、专家科学研究表明，“大拆大建”不仅拉升了房价，推高了房租，更导致了住房租赁市场供需失衡。很显然，这和现阶段国家对楼市定下的“稳定”主基调严重违背，所以“严控大拆大建”也就顺理成章了。

那么2022年起，城市中的老房子该如何处置呢？事实上，住建部已经明确，2022起老房子统统按“新规”处置：坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。房产专家陈海滨分析认为，按照住建部的新规定，其实2022起老房子无非是两种处置方式：继续拆迁和保留利用。前者继续走以往的棚改拆迁模式，后者则是国家大力推进的“旧改”模式。只不过，“旧改”未来会成为城市更新的主要模式。根据原住建部副部长仇保兴的预测，未来老房子“旧改”的比例或超过80%。

第一，住建部副部长黄艳早有明示，2022起3类房子还将继续拆迁：一是违法建筑，二是经专业机构鉴定为危房的老房子，三是影响城市发展规划的老房子。也有专家指出，大中城市的老城区黄金地段低密度的老房子，也可能纳入拆迁范围。

以浙江省为例，老房子拆迁需满足以下三个条件：2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患。考虑到拆迁安置进度等因素，浙江省规定，可将期限放宽至3年左右。

按照新规定，未来老房子拆迁必须严格遵守加强评估论证、公开征求意见、严格履行报批等程序。值得一提的是，早在2018年6月份，国开行就已经收回了地方的棚改审批权限；

第二，2022起，将全面推进城镇老旧小区改造。主要是2000年底前建成的老房子，5年改造总任务约21.9万个。值得一提的是，2019-2021年三年时间，全国已经累计新开工改造城镇老旧小区11.4万个。旧改到底改什么？按照住建部的规定，主要包括三大内容：基础类，主要是提升水电路气信等基础设施；改善类，主要是针对符合条件的老旧小区积极加装电梯、配建停车场（库）等；提升类，主要是结合实际发展养老、托育、助餐等服务。

对于“旧改”，现实中很多人并不上心，对其的误解也很深。在此我们想说，旧改的意义很深远：一方面是扩内需促消费的重中之重；另一方面，旧改不单单只是刷一刷墙体、填补一下缝隙那么简单，它同样能切实改善老旧小区居民的居住环境；此外，旧改还可以保留城市的风貌和历史感；更重要的是，旧改有利于楼市大局稳定——旧改是增加住房供应，消灭需求。

很多人更是严重忽略旧改的投资能量，这也是不应该的。根据华安证券和原住建部副部长仇保兴测算，未来5年旧改撬动的投资总额将高达5万亿，和棚改相比，旧改毫不逊色。

确定了：新规下，明年起两类人身价或上涨

综上所述，明年起老房子按照新规，要么是继续拆迁，要么是“旧改”，但不管是以何种方式处置，对于老房子而言，都是居住环境的大幅改善。房产专家卢骏指出，未来老房子拆或改，都确定了一个事实：那就是在新规下，明年起两类人身价或迎来上涨：

第一类：毫无疑问是纳入拆迁的老房子居民。所以国家层面在严格控制大拆大建，但是明年起，仍然会有相当规模的老房子会纳入拆迁，这是不争的事实。可能会发生改变的是，明年起老房子拆迁的安置方式会有所不同——不再强调货币化安置优先，被拆迁户有自主选择权，实物或者货币化都可以。但不管是何种补偿形式，对于这类人而言，都意味着身价上涨；

第二类：符合旧改条件的老房子居民，尤其是同时兼具房屋自身质量好、容积率低、地段好、配套全等特点的老房子，改造后将迎来环境和价值的双提升。用懂行人的话说，对于这类小区，改造前后的差距会非常明显，有些甚至可以比肩一些新建的住宅小区，改造后房价上涨，小区升值也是必然。所以这类小区的居民身价也会跟着上涨。而这其中，身价涨幅最大的可能就是加装电梯的顶楼居民了。原因很简单，改造后顶楼的优势更明显了，采光、通风、视野、无蚊虫等优势会成倍放大，更能俘获年轻购房者的芳心。根据一线城市中介反馈，老旧小区旧改后，升值幅度最大的楼层就是顶楼，升值空间可达到30%。

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实战网络营销 国家统计局公布的数据显示，过去20年，我国的城镇化率由36.2%上升到了60%，平均每年增速在1.2%左右。这意味着每年都有超过1200万农村人口“洗脚上岸”成为“城里人”。值得一提的