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独家探访｜买不到的苏州湾！揭秘后太湖新城时代的“尴尬”本站

　　“最近要买房，就别等我们了，不一定等得到，等到也不一定买的到。”华润凯旋门的置业顾问，如此打发着来访的客人。

　　尽管华润凯旋门不久前刚开过盘，但仍有客户到售楼处来碰碰运气，无一例外，买房人都败兴而归——不止华润凯旋门，在枫丹壹号，在北极星尚雅苑，买房者同样吃到了闭门羹。

　　6月22日，北极星尚雅苑开盘，现场选房，2000人抢七百套房子，揣着票子的，找好关系的，茫茫人海，据说，拿出的700套房源，几乎售罄。

　　两次连轴转的开盘，不仅仅是苏州湾火爆楼市的“惊鸿一瞥”——伴随着板块内楼盘的开盘、顺销，如今，普通购房者买到一套苏州湾房子的几率，已越来越小。

　　“上次开盘的房源已经光了，但还是有客户不断过来问。”华润凯旋门置业顾问告诉我们，即便在工作日，华润凯旋门售楼处仍然维持着15-20组的来客量。面对客户频繁的追问，置业顾问显得有些无可奈何：“真的暂时没房子，我们下次开盘，可能要到明年上半年。”

　　他还向记者透露，目前还有6幢楼未推，下次开盘或一次性拿出。“如果最近要买房，就别等我们了，不一定等得到，等到也不一定买的到，这个备案价，想买的人太多，你懂得。”

　　在枫丹壹号售楼处，销售人员直言不讳地告诉客户，现在预约买到房的可能性已微乎其微，“拢共就剩67套房子，排队的有300多组客户，其中还有80组客户是全款。”

　　在北极星尚雅苑，销售人员同样开门见山，“整个项目还有5套172平的”，再得知客户想买小户型后，销售人员甚至放弃了接待，“你们自己考虑吧。”

　　两位园区赶过来的男性客户，在得知北极星尚雅苑小户型售罄后，两手一摊，抱怨道：“那还有啥好说的，不是钱的问题，没有嘛！”

　　首开玖珑湾剩余21#少量房源，售罄在即；苏州湾天铂，剩余几套114平房源，价格而言，也是区域在售最高；苏州湾景苑虽有不少房源，但基本是170平以上的大平层房源。

　　满打满算，整个苏州湾板块已经快“没房了”——唯独鑫控锦源、苏河湾尚有大量存货，但美中不足的是，这两个楼盘实际属于松陵镇，并不属于严格意义上的“苏州湾”。

　　在苏州湾几大楼盘案场，置业顾问都发出了这样的感慨——由于受到备案价的影响，融创枫丹壹号、北极星尚雅苑、华润凯旋门等盘被动成为了“高性价比”的代名词。

　　拿华润凯旋门三期为例，6月23日开盘的612套房源，开盘价格仅1.6万/平，起码低于周边均价三四千一平，如此悬殊巨大的差价，自然引发了全城购房者的蜂拥抢购。

　　有意思的是，华润凯旋门“上不去的备案价”或将延续到下次开盘，置业顾问向我们透露，“明年推四期，差不多也是这个价格吧。”

　　一个更显然的事实是，吴江，在苏州楼市，本身就是一个特别的存在——无论是开盘量，还是成交量，吴江都是苏州最高。

　　2017年11月14日，港中旅竞得吴江太湖新城一宗抵款，成交楼面价15895元/平；同年11月28日，亨通进驻苏州湾，地价18156元/平，直逼当时周边楼盘售价。

　　业内人士预计，亨通地块明年入市时，售价或达到3万/平。高地价无疑调高了大众对于“苏州湾”的房价预期，实际上在多家售楼处，案场都把“土拍”当做了宣传点。

　　但值得注意的是，虽然土拍红火，但因高地价项目现房销售，入市节奏较慢，苏州湾区域新老盘仍旧呈现“断档”的状况。

　　除去北极星尚雅苑、融创枫丹壹号、苏州湾天铂等尾盘在售的项目，7月份，板块内，或许只有苏河湾将有大规模推盘动作。

　　苏州的新城那么多，无不描绘给未来居民了一幅美丽愿景。区别在于，苏州湾的一纸规划，已经逐步兑现，肉眼可见。

　　一个数据是，自2010年启动建设以来，太湖新城板块已累计投入建设资金超1200亿元。今天的苏州湾，高楼林立，马路宽敞，基础设置健全，颇有“园区CBD”的感觉。

　　购房者看到的是更加实在的东西。已经通车近一年的轨交4号线、投入使用的苏州湾实验学校、终于开业的大型综合体水秀天地、人气火爆的吾悦广场.......

　　产业方面，苏州湾软件园、苏州湾科创园、太湖新城科创园、太湖新城科创园等文化创意园齐头并进，“产城结合”。

　　记者走访当天，注意到一个细节。在北极星尚雅苑门口，聚集着一群截客的“白衬衫”，他们一边解释自己不是中介，一边向来售楼处看房的人热情推荐苏州湾周边其他的楼盘。

　　其实，在售楼处门口“守株待兔”的置业顾问，已经指明了一条买房的路径：退而求周边，选择往北、往东和往南一点的泛太湖新城区域置业。

　　当然，并不是所有人都甘心转移自己的购房意向区域。有些人会在深入了解楼盘的过程中接触到房产交易里的某些灰色区域，如“更名房”。

　　“洋房现在这个价再加15万，就可以买。”太湖新城某案场销售发现前来看房的刘女士对项目的户型和价格都十分心动，便向刘女士透露：“就是买之前通过关系定掉的房子。”

　　更名房在房地产市场中犹来已久，购买这类房源时，购房合同还是跟开发商签，、网签都也能正常办理，但额外支付给卖家的15万的差价，是不会写进合同中的，这是很多中介常用的“套利”操作，属于行内公开的秘密。

　　在看中某个楼盘又买不到时，不妨看看销售手里有没有合适的“更名房”，这也是在太湖新城买房的第二个方法。

　　华润凯旋门的单价才16000元/平方米，比亨通地块的“面粉价”还低，买到就是赚到。等等也没什么损失，万一买到了呢！

　　先看港中旅地块，成交楼面价15895元/㎡，成品住宅交付，现房销售，规划9幢小高层和8幢洋房，目前地块施工中，算是进展比较快的。

　　边上的邻居亨通地块，成交楼面价18156元/平，同样也是精装、现房销售，但是地块建设规划目前还没有公示，地块也暂时没有动工。等地块入市再买，估计都是明后年的事情了。

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