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园区房价跌回两年前抄底苏州的时候到了！本站

　　殊不知，在它们之外，有一个热门城市却极为低调，楼市从高光时刻到至暗时刻，已经经历了很长一段时间，至今仍然萎靡不振。

　　在去年年中的时候，这红得发紫的数据，让苏州人民笃信苏州楼市神话永不破灭，每一个想去苏州买房的人，都天真地认为苏州房价只涨不跌。

　　看看作为房价标杆的园区就知道了，毕竟这是苏州最火的区域，如果连它都扛不住，更别说其他片区了。

　　我跟几位苏州链家的中介聊了一下，他们基本都表示今年的行情已经比不上去年，成交周期比较长，降价的也不在少数，只要房东急着卖，谈判空间还是挺大的。

　　例如，因电视剧《都挺好》火了一把的玲珑湾，面积差不多的两房单位，从去年到现在，单价跌了将近1万/㎡，总价跌了100万，中介也表示小区成交价基本跌回到2018年11月的水平。

　　再比如同板块的中央景城，目前挂牌均价是5.79万/㎡，而今年成交均价为5.38万/㎡，相当于打了个93折，如果对比去年最高的成交单价6.4万/㎡，跌幅同样令人唏嘘。

　　整体来看，根据我了解到的情况，和去年最高点相比，园区95%的小区都出现了不同程度的跌价，降幅大多在2000-6000元/㎡。

　　例如吴中区木渎的中铁诺德姑苏上府，开盘价为28000元/㎡，仅比拿地价25750元/㎡多了2000元左右，亏到没有。

　　例如，吴江太湖新城的新希望锦麟九里，周边二手房基本在2.5万/㎡，它的均价却是17955元/㎡，倒挂差超过7000元/㎡。

　　1、新房三年限售，园区全域、新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新房限售；

　　更要命的是“九年一学位”新政，相当于学区房限售9年，因为一旦用掉学位，房子的流动性大打折扣，没有多少家长会接受。

　　而此前很长一段时间，苏州房价的疯涨就是来自于学区房，而新政之后，大量二手房价格缩水，自然带动整体市场价格下跌。不过，那些学位没被没被占用，又在核心区域的学区房依然有涨价资本。

　　今年3月，苏州就通过调整落户限制，变相放松限购政策：全日制本科学历及学士学位以上45周岁以下，可以直接落户；大专学历35周岁以下，连续缴纳半年以上社保即可落户。

　　据荔枝网消息，5月1日落户新政实施后，截至8月10日，3个月内苏州全市共有40051人次提交正式人才落户申请。

　　差在哪？杭州去年5月底也发布了人才落户新政，但人家仅仅两个月就增加了11.8万人，这就是差距。

　　什么概念？今年年初才4万多套，短短半年直接翻了一倍多，比深圳多了5万多套，比杭州多了近2万套。

　　再来看看成交量，从3月开始逐月增长，目前苏州的月成交量大概在6000套左右，按照这样的成交速度，要消化完二手房库存，需要15个月左右，去化压力不算小。

　　当然，供应量激增同样出现在一手房市场。有机构数据显示，目前苏州新房库存已经超过49000套，去化周期约9个月，而去年年底才46000套。

　　另外，根据苏州安居客统计，今年下半年苏州入市新盘多达114个，楼盘之间厮杀的激烈程度可想而知。

　　经济方面，截至今年上半年，苏州GDP仍然位居江苏省第一位，达到9050亿元，这实力不仅让省会南京咬牙切齿，即便放在全国也少有对手。

　　人口方面，2019年年末，苏州常住人口为1074.99万人，其中有8成是外来人口，虽然增速有所放缓，但是依然是人口净流入城市。

　　一方面，新房在限价的前提下，价格高不到哪里去，主流价格都在2-3万/㎡左右，大家可以趁低入手，遇到特别笋的倒挂新盘请别犹豫，虽然有限售，大不了就算长线投资呗。

　　另一方面，二手房供应量实在太大，房东的谈判空间很大，买房砍价一定是有效的，首选学位还没被占用、地段好的优质学区房。

　　区域方面，重点关注园区、吴江、光福香山板块、运东板块、玉山板块、奥体板块、吴中太湖新城板块，首选改善型楼盘，其次是刚需型楼盘。

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