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「市场月报」​4月苏州楼市恢复节奏放缓新房、二手房成交均回落本站

　　核心观点：2022年4月受清明假期以及疫情影响导致部分区域封控，苏州楼市回暖受阻，新房市场供需规模双双缩减，二手房成交量也呈现下滑局面，楼市恢复不达预期，从价格方面来看，无论新房还是二手房，价格均呈上涨趋势。预计接下来，限售限购政策的调整，一定程度上增加了市场购买力，对楼市回暖具有积极作用，市场有望在疫情好转后加速恢复。

　　购房建议：苏州楼市政策接连放松，利好信号强烈，且信贷方面对购房者支持力度较大，购房者可综合考虑实际情况选择入市。

　　自2022年以来，在促进房地产市场健康发展和良性循环的主基调下，房地产政策调整以适度放松开场，随后便一直延续宽松走向，随着3月全国首提“满足购房者的合理住房需求”，以及受全国多地疫情复发影响，楼市下行压力加剧，各地纷纷因城施策，陆续加入楼市政策松绑阵营，根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截止到4月底，全国已有超90城出台楼市松绑政策，调控频次超120次。苏州年内出台松绑政策显得更加频繁，时间间隔也更加紧凑，放松力度持续强化，松绑内容覆盖下调首付比例和房贷利率、提高公积金额度、以及放松限售限购，助力交易市场回温。

　　自2022年以来，受全国市场环境以及疫情时有反弹因素影响，苏州楼市恢复进程十分缓慢，2022年1-4月份，苏州新房月均仅成交5228套，较去年同期月均成交规模缩减了28.97%，成交表现不及预期。进入4月，即便苏州限售限购政策均有所放松，但受清明假期影响以及疫情的再度袭击，楼市交易受到一定阻碍，新房成交量与上月相比几近腰斩。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，

　　2022年4月苏州新房成交3699套，环比上月下降48.53%，较去年同期下滑56.84%。

　　整体来看，苏州楼市仍处在低谷，一方面由于疫情阴霾笼罩，居民收入前景不确定，购房意愿降低；另一方面，政策生效需要时间，短期内市场难现明显起色。在苏州多轮次的松绑政策下，前期部分限制群体拥有了购房资格，为市场释放了一定购买力，预计随着楼市松绑政策持续发酵，市场有望在疫情好转后加速恢复，交易量也有望增长。

　　2022年4月苏州新房成交均价为24818元/㎡，环比上涨10.41%，同比下跌1.22%，跌幅较上月收窄8个百分点。

　　在疫情影响下，开发商推盘积极性偏弱，本月新房供应规模明显削减，且处于近三年较低位。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，

　　2022年4月新建商品住宅批准上市套数为3555套，较上月下滑36.1%，较去年同期下滑64.1%。

　　2022年4月苏州新房库存量为70944套，环比较上月持平，与去年同期相比上升5.97%，同比涨幅持续收窄，较上月收窄3.16个百分点。从去化周期来看，4月去化周期为10.2个月，较上月小幅延长0.6个月。

　　苏州市区有11个商品住宅项目获取预售证，较上月减少2个，总计3555套房源，吴江区和工业园区项目居多，各占3席。

　　相城区稍显逊色，4月成交856套，吴江区以687套的成交量位居区域第三。另外，姑苏区仍是垫底存在，本月仅成交170套，

　　从成交量变化来看，苏州六大区成交量均呈下滑态势，吴江区成交下滑幅度最为突出，环比跌幅达69.17%，吴中区的下滑幅度亦不容忽视，较上月下滑50.16%。相城、工业园区和姑苏三区下滑幅度不相上下，环比分别下跌28.79%、27.41%和24.78%，分别位居跌幅第四、第五和第六位。

　　从4月各大板块的成交来看，热门板块主要聚集在相城、吴中和吴江三区，共上榜15个板块，相城区抢占6席，吴中区占据5个，吴江区上榜4个。其中，吴中区的

　　太湖新城板块凭借206套的成交量荣膺榜首，苏州工业园区的体育公园板块和吴中区的度假区表现也较抢眼，分别成交175套和172套，

　　但成交价格却是天壤之别，当前成交均价分别为41202元/㎡和16423元/㎡，主要是由于园区的体育公园板块供应一直处于较稀缺状态，新盘多是改善盘，加之体育公园作为园区的核心板块，配套基本成熟，价格自然居高。另外，高铁新城、浒墅关、木渎及相城核心板块四者本月成交套数也均突破150套，成交表现较为良好。

　　该项目于上月取证入市，在品牌房企、改善型户型、以及地处园区的区位优势加持下，本月便登顶项目热销榜单，成交热度显而易见，同时，项目的销售价格亦是不低，当前成交价格在41970元/㎡左右；

　　高铁新城铂悦府成交表现不俗，销售额亦较亮眼，本月实现销售额4.87亿元，位居榜单第二；华侨城龙湖启元项目位居第三，本月销售金额为4亿元。

　　招商蛇口销售业绩更是斐然，是唯一一家销售额突破15亿元的房企，旭辉集团和中国金茂销售表现也非常喜人，分别以9.97亿元和9.90亿元的成交金额位居第二、第三。南山控股、碧桂园和安居建设集团销售也较良好，分别实现销售额6.83亿元、6.54亿元和5.86亿元。

　　整体来看，受行业内一些风险房企项目不能如期交付等影响，房企的品牌力、稳健性优势日益突出，如招商蛇口和碧桂园这样的企业更具市场话语权，购房者的信赖度也较高。

　　进入2022年以来，苏州二手房市场一直保持着较低的景气度，这与疫情影响不无关系，特别是区域实行封控管理期，二手房交易受到阻力相对来说更大，市场接近停摆状态，导致整体成交回升乏力，4月份成交规模呈现下滑趋势，数据显示，

　　2022年4月苏州二手住宅成交套数为3022套，环比下滑10.06%，同比下滑58.93%。

　　值得一提的是，苏州于5月初全面取消了二手房限售年限限制，有利于促进符合条件的房源入市，将在一定程度上增加房源供应，有利于提升二手房市场的流通性，进一步促进交易市场活跃度的提升。但由于苏州当前仍未完全摆脱疫情的影响，且市场对政策端的放松需要消化时间，短期内二手房交易量难以有明显的增长趋势。

　　自入年以来，中央层面针对房地产市场多次表态，改善性需求纳入政策支持范围，苏州城市政策放松力度也持续加强，特别是限售政策两次调整，促使部分业主的价格预期增强，带动二手房市场价格“四连涨”，且本月涨幅明显走阔。数据显示，

　　2022年4月苏州二手住宅市场均价为30036元/㎡，环比上涨3.11%，涨幅扩大2.63个百分点，同比上涨3.22%，这是自2021年以来同比首次转正。

　　吴中区以600套的成交量稍稍领先，园区和姑苏区也不甘示弱，分别以577套和557套的成交量位居第二、第三，

　　与排头的吴中区仅相差几十套，高新区和吴江区也双双突破400套，仅相城区成交套数低于400套。

　　从成交量变化来看，仅高新区略超上月成交规模，环比上月小幅增长3.97%，其余区域均不及上月的成交水平，吴江区成交量下滑最为明显，环比下跌21.97%，其次为工业园区，环比跌幅为16.62%。

　　整体来看，随着松绑政策接连出台，也为市场注入了丝丝信心，业主涨价动作有所增加，带动涨价房源占比止降转升。但宏观环境如疫情等因素对楼市回暖形成一定阻力，市场信心仍不高。

　　根据房地产市场运行情况来看，2022年4月受清明假期以及疫情影响导致部分区域封控，苏州楼市回暖受阻，新房市场供需规模双双缩减，二手房成交量也呈现下滑局面，楼市恢复不达预期，从价格方面来看，无论新房还是二手房，价格均呈上涨趋势。预计接下来，限售限购政策的调整，一定程度上增加了市场购买力，对楼市回暖具有积极作用，但受疫情的不确定性影响，以及五一小长假影响，5月上旬市场难有大幅改观，市场有望在疫情好转后加速恢复。

　　结合当前在售项目来看，苏州市面上的优质楼盘并不稀缺，如相城区的高铁新城铂悦府项目，作为苏州第三座铂悦府，该项目自带商业，由5家房企联合开发，旭辉为主操盘手，一路之隔即是南京师范大学苏州实验学校，在多项杀手锏加持下，项目自入市以来便热度不减。从接下来即将入市的房源来看，

　　结合4月的取证项目来看，高新区的泊印澜庭择址苏州太湖科学城板块，太湖科学城地处苏州高新区西部，以学苏州校区为核心，得到政府规划的大力倾斜，发展前景不言而喻，由此也为项目价值增添了新的光彩，同时，泊印澜庭自带 2.6 万方的邻里中心，与社区“零距离”，意向购房者值得关注。

　　整体来看，苏州楼市政策调整节奏很是频繁，房贷利率及首付比例下调、公积金额度提升有利于降低购房成本，限购限售政策松动更是为部分限制人群提供了购房资格，购房者可综合考虑实际情况选择入市。返回搜狐，查看更多

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