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2015楼市追剧指南(组图)本站

　　时间都去哪儿了？转眼间，2014年已逝，2015年悄然而至。2014年，楼市有太多需要回味的事情：多地限购向我们挥手告别，“央妈”出手降息，楼盘优惠成为贯穿全年的旋律回头望去，这一年楼市发生的一幕幕就像是一部部电影，牵动着

　　展望2015年，楼市将会有更多的精彩“”上映，比如万科绿地“龙头”之争的第二季，孙宏斌宋卫平“分手”后的融绿

　　2014年，姜文的《一步之遥》在万众期待与吐槽中上映，而在房地产业内，最热的话题之一则是万科与绿地的老大之争。在绿地、万科各自公布年度销售业绩后，众机构以各自方式精打细算二者之间的“一步之遥”。所不同的是，2013年，是绿地距离多年老大的万科一步之遥；2014年，是万科距离首次登顶的绿地一步之遥。

　　一步之遥的背后，有企业规模发展的推进，有企业策略调整的转型。2015年，谁又会在谁的前面呢？

　　2014年，绿地也早早暗示了超越万科的姿态。1月，绿地集团董事长张玉良在北京透露，全年房地产业务销售收入要达到2400亿元。这无疑要超越万科。

　　绿地近年来强势进军产业地产，广拓海外市场，优化商业模式和区域布局，最终促成了规模指标迈上第一的结果。而到了2014年的最后两个月，绿地在销售上更是加紧冲刺，两个月销售接近900亿元，占全年销售的37%。有了这种蓄力和冲刺，绿地成功登顶2014年全国房企销售头名。

　　面对绿地的挑战，在行业头名位置上待了多年的万科一直没有正面应战的表示，即便2014年是万科成立30周年，即便很多人认为头名可以不要、但不能在这样一个年份让出。

　　整个2014年，万科说得最多的是转型、创新。万科在学习互联网思维，在讲白银时代的故事，在推进事业合伙人等等。至于销售规模，万科总裁郁亮说，不在乎销售规模，不在乎失去“第一”。

　　2014年，万科在销售金额上领先绿地10个月；11月，已经有机构排名显示绿地超出万科7亿元，万科依然不紧不慢地卖房子。万科年底两个月销售仅440亿元，只相当于同期绿地销售业绩的一半。

　　再到后来，万科自己开始不无骄傲地宣称，2014年完成销售回款2000亿元。“只有获得回款才是真正的销售”，郁亮着重强调万科需要加倍重视经营性现金流的健康。这一态度可以算是万科转型的一个侧面。

　　虽然外界对于绿地与万科的龙头之争津津乐道，但是两家企业自身却好像对此兴趣不大。绿地方面在回应记者采访时表示，绿地始终不执着于名次之争。而万科总裁郁亮在去年底再次表示，规模不再是目标，而只是一个自然的结果。

　　不过在业内人士看来，2014年，绿地实现销售金额的行业第一，万科在强调自身回款超过2000亿元。“绿、万之争仍将延续，两大高手的比拼，不仅在于数字，更在于转型，在于领跑者的模式。”

　　2014年12月23日，万科总裁郁亮发出一封题为“勇敢探路、坚定转型”的内部公开信。郁亮提出，白银时代，领跑者的责任在于率先找到新的出路。在这个过程中，“必须主动卸下黄金时代的一切光环。”

　　或许可以认为，万科仍然希望做白银时代的老大，只不过在黄金时代向白银时代的切换中，需要一定时间的转型准备期，来保证规模增长的自然结果。

　　于是，2014年年底，万科又去互联网公司学习了。这一次，郁亮选择了百度。从目前透露出的信息看，互联网企业的创新、奖励机制、盈利模式，都成为万科关注的重点。随后，万科2014年年会的主题确定为：转型落地、有质量增长。

　　万科的转型，从住宅产品提供商向城市配套服务商转型，以传统住宅业务为重点的同时，未来更多的消费体验地产、产业地产项目将落地。至于有质量增长，郁亮曾对记者提出精益化管理这一概念；万科高级副总裁毛大庆则透露，万科内部评价的一个核心指标是，以现金流为核心的投资回报率。

　　万科内部人士对记者表示，如果一定要说万科与绿地等企业竞争，那么首先是万科自我的竞争。先有内部多元业务的拓展、精益化管理的提高，才有规模结果体现在与同行的竞争。

　　日前，绿地方面在回应记者采访时表示，绿地始终不执着于名次之争。2014年，绿地集团总体业务经营收入预计超过4000亿元，2015年将继续保持增长。绿地方面称，公司发展的核心目标在于不断提高企业综合竞争力、可持续发展能力，全面完成从“中国绿地”向“世界绿地”的重大转变。这一转变的内涵包括持续成长、效益卓著、全球经营、多元发展、不断创新等。

　　从过去几年看，绿地的多元发展理念已经结出硕果。被归纳为“上天入地出海”的业务模式仍将在今后继续。

　　自去年12月开始，绿地宣布建设杭州第一高楼、百亿地铁投资花落江苏徐州、拟建韩国首尔双子塔、投资郑州两大空陆产业新城，都是在拓展城市超高层建筑、地铁及沿途物业开发、海外市场这些成功的经济增长点。

　　绿地方面表示，从目前的产业布局、产品结构来看，绿地多元化成功转型正不断带来业绩持续增长新动力。房地产是未来发展的核心基石；海外投资是企业布局全球、建立海外资源获取平台、增强国际竞争力、迈向跨国公司的重要平台；金融产业是次支柱产业，而包括地铁投资、商业、酒店产业等在内的综合产业集群，是绿地多产业协同、多元稳健发展的重要组成。“未来一年，绿地在这些领域都将呈现新突破、新成长。”

　　2014年，融创中国董事长孙宏斌与绿城中国董事长宋卫平，这两位一度惺惺相惜、好兄弟式的大佬，启动了股权交易，深化了三年来的合作关系。但波谲云诡的是，从2014年10月底，宋卫平开始释放回归意愿，融绿之争夹杂着前所未有的关注，成为整个行业当之无愧的“头条”。

　　在融创退出绿城股权交易、宋卫平回归绿城后，融绿平台归属成为融绿之争的2.0版。绵延至2015年，双方通过公告展开舌战，并都开始谈到“法律”。已经有业内人士预言双方最终可能对簿公堂。一旦这样，曾经的兄弟，曾经的合作，是不是都将“后会无期”？

　　2014年5月，融创以63亿港元从绿城董事长宋卫平等人手中收购绿城中国24.313%的股权。

　　截至2014年11月底绿城销售业绩为667亿元。而2014年上半年绿城合同销售额为276亿元。

　　2014年5月，融创与绿城两年多来的合作达到前所未有的深度。融创与绿城中国董事长宋卫平等达成协议，合计收购绿城24.313%的股权，与九龙仓并列绿城第一大股东。宋卫平将孙宏斌选为人，带着嫁女儿的心态将股权转让给融创。7月，融创团队全面介入，绿城的销售业绩连月攀高。一切都看上去很美好。

　　但从10月底开始，宋卫平要回归绿城的意愿开始被外界得知、传播。夹杂着个人意愿、外界争议、商业逻辑，最终融创宣布退出绿城股权交易，“永远的大哥”宋卫平重新回归绿城。

　　然而，就在绿城中国与融创中国签署终止收购协议5天后，12月23日下午，绿城在杭州召开新闻发布会，宣布中交集团以超过60亿港元的代价入股，与九龙仓并列绿城第一大股东。

　　这一出“悔婚再嫁”的情节着实让一些看官大跌眼镜。不过，在宋卫平回归的同时，已有消息说，融创将获得融绿平台作为补偿。从双方后来公布的细节看，确实在融创退出之前，融创接手融绿平台已经获得融绿平台股东的认可。

　　随后，在2014年最后一天，融创公告将以155亿元收购融绿平台（包括海外公司及境内公司）若干权益；但当天宋卫平就对外称双方有重大分歧，“又是一场战斗”。

　　于是，融绿之争2.0版面世了。相对于去年的暗战，这一次双方直接以上市公司公告的形式开始唇枪舌剑。绿城称双方此前达成的若干无日期协议包括股东决议案无效，融创坚称有效；绿城称去年12月30日曾给融创发出律师函，融创称去年12月31日才收到电邮，此时已经在12月30日签完收购协议了。

　　转成明战，双方也都开始想到了用法律武器维护自身权益。那么接下来的剧情会真的出现孙、宋打官司吗？

　　“融创与绿城，最终将通过法律途径解决融绿归属。”日前，关注融绿之争的一位业内人士对记者这样表示，“原来绿城也只是说情怀，现在和融创一起都想到法律了。”

　　1月7日，针对与融创之间有关融绿平台的争议，绿城在港交所发布公告表示，对融创方面“寻求有关对其追讨之法律意见”。前一天，融创也提到，正咨询法律顾问及保留“对绿城中国采取法律行动的一切权利”。

　　2014年，从融创与绿城透露出的一些细节让许多业内人士觉得不可思议，包括在融创收购宋卫平等人股权的协议上没有违约条款，孙宏斌称“是兄弟，就不要违约条款”；包括直接导致融创与绿城新争议的“无日期股东决议案”：

　　2014年12月18日，包括境外公司融创绿城投资控股有限公司、境内公司上海融创绿城投资控股有限公司全体股东签署的股东决议案、融创绿城批准境外交易的董事会记录，都没有签署日期。是否需要绿城中国董事会批准也是公说公有理、婆说婆有理。

　　根据媒体报道，融绿平台此次交易结构及设计，均由绿城方面提出。对于双方争议的无日期决议案等问题，一些分析也指向已签署协议有效。

　　北京友恒律师事务所一位律师对记者表示，融绿之间股东决议案及有关协议有效的前提是，决议内容不违反法律的强制性规定和公司章程的规定。在这一前提下，融绿平台及融绿平台股东作为独立法人的法律地位应该被尊重。在按照有关法律规定提前通知全体股东、全体股东签字盖章做出的决议案，就具有了法律效力。

　　还有媒体援引法律界人士看法称，如果公司章程无特别约定，在股权的转让方和受让方签订股权转让协议时，即产生法律效力。

　　2012年6月22日，绿城房产（绿城中国的全资附属公司）与融创置地（融创中国的全资附属公司）订立协议，成立合营公司上海融创绿城控股有限公司。根据当时公告，包括增减注册资本、进行合并、分拆等3项事宜须经合营公司董事会2/3成员批准；其余事宜须经合营公司董事会超过半数成员批准。公告未明确需要投资方董事会批准事项。

　　在《X战警：逆转未来》这部影片中，X战警在不久的未来有被猎杀并灭绝的危险，而X战警的唯一希望，便是回到过去，在最终导致他们灭绝之前，改变历史，逆转未来。

　　放眼2014年的房地产中介行业，传统中介外部面临着搜房网、Q房网等互联网公司的冲击，而行业内部弱肉强食的竞争也十分激烈，二手房中介公司只有努力变革，才能在未来的竞争中占据有利地位。

　　2014年房地产行业从黄金时代步入白银时代，“转型”是整个行业面临的命题。2014年也是二手房行业巨变的一年，萧条的市场、新兴企业对行业的分羹渗透，传统中介向线上延伸发展，延续多年的中介费率被打破，这一系列戏码都在这里上演，在这股行业巨变洪流中，所处其中的中介公司、网络公司均无法独善其身。

　　2014年北京二手房住宅网签套数为约10.51万套，是自2008年下半年全面网签以来最低的一年，同比2013年下滑了35.4%。

　　中介与电商的矛盾由来已久，而在今年冷淡的市场下爆发。中介公司业绩下滑，不愿支付高额的端口费，而作为上市公司，搜房网需要亮丽的业绩，端口费每年必须不断增长才能对股东有所交代。2014年5月，杭州9家中介联合搜房网后，这一战火蔓延至全国多个城市。

　　面对“模式危机”，2014年8月，搜房网迅速提出向房产交易平台转型战略，要求员工“人人会卖房”。搜房董事长莫天全在接受媒体采访时说，“我们想到了市场会变坏，但是没想到会来得这么快”， “过去的日子太舒服了,导致我们的转型晚了,其实两年前就应该转”。

　　而对于搜房的转型，北京中介公司大佬链家地产反应激烈，2014年10月链家宣布全面停止与搜房网的合作，链家地产副总裁林倩表示，“种种迹象表明搜房网要做线下的二手房经纪业务，以前是合作伙伴，现在是竞争对手，没有合作必要”，链家在线改名为链家网迅速上线。

　　然而，此时链家正在计划更大的一步棋。12月初，链家宣布公开平台，将经纪人佣金提成提高到70%。这一举动引起了京城其他中介公司的焦虑。思源地产常务副总经理杨皓表示，其他中介公司都面临被链家挖角的问题。

　　而作为反击，我爱我家推出“全员持股”的金钥匙计划，思源经纪则推出买卖佣金1.5%、租金减半的措施。

　　此外，佣金减半的租房中介爱屋吉屋、无门店中介Q房网等新兴公司也在大力进军北京市场，行业的颠覆与巨变仍将在2015年继续发酵演变。

　　当房地产告别高增长时代，火爆的市场不再，以前粗放的发展模式也不适应当前形势，行业将吵着向更精细化的方向发展，而其中的经纪人作为撮合交易的桥梁则显得尤为关键。

　　从去年年底到今年年初开始，中介公司之间正在进行一场争夺优秀经纪人的战争。链家以70%的佣金抢人，而我爱我家、中原地产则分别推持股计划。

　　先是中原地产宣布在6大城市全面提高佣金，并拿出24.9%股份，让核心骨干认购。紧接着是搜房网提出中介费只收0.5%、经纪人提佣到80%，行业约定俗成的收费标准不断被打破。

　　“房产交易很复杂，需要房产、法律、税收等多方面知识，而中介行业流动性很大，将努力培养出的行业精英留住是很关键的。”我爱我家市场经理孔丹表示，而作为京城领头羊的链家，其向全行业精英发出的邀请对行业短期触动非常大，不过按照行业规律，可能要等到过完春节后才会出现较大变动。

　　在互联网冲击之下，二手房买卖的模式也在谋求变革。线下的中介公司如链家地产、我爱我家等都在布局线上，而以搜房网为代表的线上公司则在布局线下，各家公司都力图打通线上与线下交易环节，试图实现二手房的O2O。

　　另外，思源经纪、搜房网降低佣金，以购房人为导向，在保证服务品质的前提下打价格战，抢占市场；而链家、中原、我爱我家则是以经纪人为导向，强调经纪时代的到来，各家公司的发力点不一样。

　　“现在各家公司都在尝试发展的新模式，但情况可能还需要一段时间才能清晰，而现在是各家中介公司战略的对峙期，链家、我爱我家、搜房网、Q房网这几家大型公司的发展模式或许会引领行业的未来”，一位不愿具名的业内人士表示。

　　经纪人时代就意味着经纪人职业化的时代，链家的绩效设计鼓励经纪人长期发展。新的时代，但并不意味着你在2015年有机会赚到50万或100万（虽然一定有人能做到），而是意味着经纪人可以在2015年到2025年的时间里，可以赚到1000万乃至2000万。也就是说，有计划，而且有能力从业10年才是最重要的。

　　今年，链家地产将在全国20个城市进行扩张，将大量招聘经纪人，加大平台建设，并在平台上推出金融产品，链家将打造高效率、强支持的服务平台。

　　目前中介行业正在发生变革，但是就目前现状而言，那些在地产代理行业“去经纪化”的电商，其长久发展模式并不清晰，更多是从投资者手上拿钱，高提成比例使得其很难从市场和消费者手上赚钱。中原将会继续做好线下业务，不会一下子就把业务做到线月 链家宣布公开平台，将经纪人佣金提成提高到70%，以北京中介普遍实行的2.7%的中介费计算，经纪人佣金最高能到房款的1.89%。

　　2015年1月 搜房网提出中介费只收0.5%，经纪人提成高达80%，即经纪人提佣金为总房款的0.4%。

　　2015年1月 中原地产宣布在6大城市全面提高佣金，最高可至40%。并拿出24.9%股份，让核心骨干认购。

　　在2014年北京楼市整体萎缩的背景下，高端市场可谓撑起了楼市的半边天，受到“9·30”新政、信贷放松等政策影响，一批改善型需求被释放。同时，高端盘价格管制放松，以及市场需求的旺盛，也促使中高端产品纷纷放量，形成市场供需两旺的态势。

　　根据克而瑞公布的2014年北京商品住宅项目销售金额十强的榜单可以看到，榜单的十个项目中，中高端项目就占到7个，其中不乏臻园、京投银泰琨御府、泰禾北京院子等“明星”项目。

　　另据克而瑞房价网数据统计，2014年北京成交均价在4.5万元以上的项目楼盘成交总额约为430亿，占销售总额的20.3%，而在2013年这一数据仅占比16%。尤其值得注意的是，2014年北京成交均价在4.5万元以上的项目楼盘竟然多达91个，相比2013年多出26个，项目数量增长约4成，均足见2014年高端市场的扛鼎之势。

　　在2014年中高端楼盘中，表现最为亮眼的要数位于望京来广营板块的臻园，全年销售金额超过52亿元，成为北京2014年商品住宅项目销售冠军，比位居第二的豪宅京投银泰·琨御府多卖出了近20亿元。记者了解到，臻园项目由招商地产、九龙仓、华侨城三家房企联合开发，由招商地产负责操盘。

　　业内人士表示，臻园的户型以200-330平方米为主，主打墅质大宅，项目自入市以来就持续热销，2014年连续夺得5月销冠、半年销冠、前三季度销冠、全年销冠。

　　而据亚豪机构统计，近五年来，北京市售价在千万总价以上的豪宅年均成交量为1059套，以此计算，臻园在2014年的市场份额占比已超五成，如果按2014年前11月千万豪宅市场计算，臻园占比份额更高达六成以上。换言之，北京千万级豪宅平均每售出9套就有6套来自臻园。相关数据还表明，即使在全国楼盘销售排行中，臻园也居于前三名之列。

　　据了解，2015年，北京将会有一大批高端项目入市，也让业内看见了未来两年北京商品住宅高端化的趋势。而融创农展馆地块的高价取证，更预示着高端市场的复苏。

　　根据记者不完全数据统计，2015年上市的高端项目包括香河园3号、保利东坝地王、中粮·瑞府、合景映月台、紫玉公馆等在内至少6纯新盘，加上保利海德公园、四季世家、霄云路8号、首创·天禧等在售项目，北京高端项目将超过30个。

　　“2015年高端项目集中入市，与2014年下半年高端市场的活跃度不无关系。从五矿万科如园、泛海国际居住区，乃至融创农展馆项目的高价取证，可以看出政府在限价环节对于高端市场的管控逐渐放开，高端回归市场的闸口已经打开。因此，不少高端项目想要抢先入市占领市场份额。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。

　　同时，近两年来核心地段拿地成本高涨，而这些高价地项目将会逐渐在2015年进入市场，也主推北京商品住宅市场的高端化。

　　虽然2014年高端市场表现抢眼，但实际上仍无法摆脱整体市场形势的桎梏。实际上，近期入市的不少高端项目定价都较为谨慎，并推出折扣优惠等活动，大多是利用价格杠杆撬动需求。

　　地处门头沟的电建地产·泷悦长安项目，计划于上半年推出别墅产品。项目方面表示，虽然京西潜藏着具备消费能力的高端置业群体，但鉴于市场形势，项目在定价方面还拿不准。这一想法也代表了2015年即将入市的众多高端项目的心声。面临竞争对手云集的市场形势，如何通过产品、定价等手段脱颖而出，成为艰巨的任务。

　　同样，业内也有声音在质疑，2015年，市场是否具备充足的消化能力。中原地产首席分析师张大伟就曾表示，2014年楼市整体成交萎缩，高端市场也没能逃脱这一状况。例如2014年5万以上高端产品，北京2014年仅成交1853套，而在2013年则成交2242套。而面对竞争更为激烈的2015年，高端市场，尤其是豪宅市场必然肯定将是竞争最激烈的市场，很可能将是有价无市。

　　“2015年不少高价地项目入市，受成本所限，其价格必然不会松动。高端置业者的价格判断也将会历新一轮调整。因此，相比于2014年，高端项目的去化周期将会拉长。”郭毅表示，但有价无市也未必，因为新项目定价虽高，但其在产品设计、科技系统等方面的理念更为全新，性价比也会有所提升。可以说，明年的高端市场将会是持续分化的一年。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，高端市场价格在持续攀高，但事实上北京现阶段高总价、大户型的住宅市场的供需情况已经较为严峻。以别墅产品为例，截至2014年年底，北京全市200平方米以上的别墅库存量为6679套，不计算新增土地供应转化，以2014年月均去化量计算，去化周期也已经超过56个月，超4年半的时间。在阶段性市场供应远大于阶段性需求的背景下，高端市场去化相对缓慢、竞争加剧、项目运作风险凸显等特征将在未来的两、三年内将更加明显。

　　2014年12月13日，融创农展馆项目（即观澜嘉苑）一期房源获得预售许可证。其中40套住宅、11套商业。住宅均价为16.5万元/平方米，预售单价最高19万元/平方米，总价超过7000万元，最低的总价也接近4000万元。

　　克而瑞公布的2014年北京商品住宅项目销售金额十强榜单中，中高端项目占到7个，其中位于望京来广营板块的臻园一举夺魁，全年销售金额超过52亿元。

　　2014年，北京成交均价在4.5万元以上的项目楼盘成交总额约为430亿，占销售总额的20.3%。

　　龙头房企的多元化步伐纷纷加快。2014年，恒大开始卖粮卖油、卖矿泉水、卖婴幼儿奶粉。图/CFP

　　在第一部电影大获成功后，动画片《驯龙高手2》不负期待，成为2014年内地最卖座动画。虽然比起第一部来少了几分新意的精彩，但故事进展神速，主人公离开自己居住的小岛，在新天地中发现了更庞大的龙族群。房企2014年的多元化进程也经历了相同的精彩，离开房地产主业，万科、绿地、万达等大房企纷纷向海外市场，国内上下游市场拓展业务，发现业绩增长的新通道。

　　从2014年来看，包括万科、绿地、万达、恒大为首的龙头房企正在快速推进多元化扩张，形成上下游产业链多点布局，国内国外市场多点开花的局面。

　　业内人士指出，2015年，龙头房企多元化目前有两个趋势，一是“一鸡多吃”（指和传统物业开发相关的商业地产、养老地产、工业地产、文化旅游地产等），另一种是进入和地产开发关联度很小的新产业，如绿地、恒大等企业已经开始整合各类资源，进入食品、医疗健康等领域。

　　曾对多元化重重疑虑的龙头万科是“一鸡多吃”的典型代表。由于绿地还未整体上市，万科仍是全球物业销售额最大的上市公司。2014年，万科将自己重新定位为“城市配套服务商”，未来将大力发展社区服务业、物流地产等配套服务。而万科自持的商业也以区域型购物中心为主，继2013年底万科在北京的首个购物中心昌平项目开业后，万科在旧宫的购物中心预计将在2015年入市。此外，万科拓展海外市场，在纽约的业务也以建造、出售物业为主。

　　和万科类似的企业还有万达、首创、龙湖等，多元化领域都是集团自身有相对资源优势的行业。记者了解到，2015年万达的拓展中心是文化旅游，除了目前已推出了长白山国际旅游度假区、西双版纳国际度假区的运营外；还会在全国多个核心城市开建万达旅游文化城和万达茂，总投资规模超千亿，同时还进入了电子商务市场和儿童业态。

　　而恒大、绿地2015年则走上全面多元化之路，恒大除了拓展旅游文化产业的恒大城外，还开始卖水、卖米、卖油，卖婴幼儿奶粉；绿地集团则自成立起就有金融等板块业务，2015年还将开始修建地铁，并仿效恒大进入食品行业。

　　记者从绿地集团获悉，2015年绿地将重点加快海外非房地产业务投资发展。“例如在澳大利亚等已经建立相当投资基础和资源渠道的海外市场里，2015年绿地将集中力量寻求优质非房地产资源的投资机会,如乳业、食品以及红酒等行业。”绿地集团相关负责人对新京报表示。

　　但机遇和风险总不可分，多元化也意味着房企暴露在更多的风险中。北京首创置业的相关高层认为，大房企多元化在2014年看上去很美，但部分激进的大企业2015年或将暴露出相应风险。

　　告别地产的黄金十年，龙头房企的多元化步伐纷纷加快。2014年万科开始做养老地产、建儿童医院，近期又传出有意进军家装行业，恒大开始卖粮卖油、卖矿泉水、卖婴幼儿奶粉，绿地开始修地铁、做金融，而万达开始做儿童产业和电子商务。

　　易居中国执行总裁丁祖昱表示，房地产行业的利润率持续下滑，不少房企开始尝试进军其他行业，以寻找新的盈利点，“多元化”成为2014年房企运作的一大关键词。

　　包括丁祖昱等业内人士都指出，和前几年部分中小型房企一窝蜂进军矿业、白酒业等不同的是，此次多元化的均是大中型房企，选择的行业包括金融、文化、农业、消费品等。

　　以去年多元化最高调的恒大为例，除了卖房、卖矿泉水（冰泉）外，恒大去年又做起了油、米、婴幼儿奶粉的生意。恒大集团副总裁刘永灼此前对新京报表示，恒大计划以超1000亿元投资粮油、乳业及畜牧产业，目前已投资近70亿元建设及并购22个生产基地。

　　此外，海外市场的拓展也成为本次房企多元化的重头戏，万科、绿地、万达、首创、碧桂园、富力纷纷在海外淘金，目前主流的模式还是在当地买地、开发项目、销售。

　　绿地的海外拓展最为凶猛。记者从绿地获悉，2014年绿地集团海外收入达到153亿元，较上年大幅增加467%；预销售面积42万平方米，较上年大增568%；而2014年全年，绿地海外投资总额新增约100亿美元。值得一提的是，包括绿地、万科、首创在内的房企都有意在海外市场试水“非地产业务”。

　　绿地集团相关负责人表示：2015年绿地将重点加快海外非房地产业务投资发展，力争在量、质两个层面均能实现突破，包括顺应中国市场消费结构和消费需求转型升级的趋势，围绕快消品、日用品、医疗健康等“大消费”相关的领域进行精准投资。

　　恒大集团相关负责人表示：恒大集团将成为“集民生住宅、文化旅游、快消、农业、乳业、畜牧业及体育产业为一体的企业集团”，这包含了恒大的多元化转型的方向。2015年，恒大将缩减拿地计划，瞄准快消、农业等领域进行多元化经营，这是恒大的战略路径。

　　万达：推出长白山国际旅游度假区、西双版纳国际度假区等，在全国多个核心城市开建万达旅游文化城和万达茂，总投资规模超千亿。

　　当大众目光关注楼市的跌宕起伏之时，险资频繁大举增持金融街、金地、招商地产等地产股的行为持续了2014年一整年，上市公司门口仿佛突然出现了生命人寿、安邦保险、中国人寿等险资“野蛮人”，一场关于地产公司防御门口野蛮人的戏码在2014年上演。

　　从2013年底开始，安邦保险第一次举牌金地集团，持股比例达到5%，而在去年11月，生命人寿也为增持金地集团股份而举牌。而安邦保险则紧急加仓，此后安邦保险与生命人寿互不相让，争相增持金地集团股票。在2014年12月，安邦保险再次举牌金地集团，持股达到20%。生命人寿持有金地集团21.81%股权，安邦此次举牌之后持股20%，位列第二大股东，持股比例十分接近。

　　同样被频繁举牌的还包括金融街。2014年4月底，安邦保险控股99.70%的和谐健康第一次举牌金融街，通过二级市场交易累计持有金融街约5%的股权，安邦保险成为金融街第二大股东。

　　面对门口突然出现的险资野蛮人，金融街控股大股东金融街集团进行了紧急增持，以示反击。当安邦保险持股达到9.99%时，金融街控股又实施了一个股票回购方案，将回购的股份进行注销从而减少注册股本，安邦保险的持股比例超过10%，形成被动举牌。

　　而在2014年12月，金融街控股公告称安邦保险已增持至20%，与第一大股东金融街集团的差距仅有10个百分点。

　　对于2014年出现险资频繁增持地产股的现象，一位投资界人士向记者表示，“主要是财务投资，地产股因为调控和市场的原因，一直处于低估值阶段，具备抄底升值的潜力”。

　　在2014年，被险资盯上的还有招商地产、万科、华业地产等房企，但险资之间的竞争激烈程度和投资力度都不及金地和金融街公司。

　　而相对来说，金融街和金地公司的股权相对分散，增持之前第一股东和第二股东之间的持股比例相差较大，多次举牌后，能有一跃成为第一、二大股东的可能。这也给险资进入地产公司董事会提供可能。

　　“目前来看，首先是险资自身业务布局的需要，险资进军地产股以财务投资为主，目前险资投资不动产投资比例已经从10%上升到13%；而随着生命人寿和安邦保险派驻代表进入金地董事会，险资的身份很有可能从财务投资者转变为战略投资者，上述投资界人士表示，”安邦保险和生命人寿在金地的股份上很接近，不排除今年继续争相竞争的情况。

　　上海易居研究院研究员严跃进认为，金地和金融街有大量优质的商业地产项目，而保险公司早在多年前就已经活跃于一线楼市，主要是优质地段的优质物业，当时的名义是企业自用，而投资地产股并取得董事局席位后，未来地产公司与险资之间在商业地产业务上可以继续探索整合。

　　据了解，近两年，险资的身影经常出现在房地产行业，如泰康等部分保险公司直接投资不动产，主要是在养老业务，而养老业务的拓展需要地产强有力的资源支撑。

　　中国建筑设计研究院原副总建筑师、中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦认为投资养老地产，险资最为合适，在资金量上，保险公司不需要融资。而在销售上，可以直接将养老地产变成保险产品销售。

　　目前，泰康人寿、中国人寿、合众人寿等保险公司在北京昌平、上海松江、广州萝岗、苏州等地拿地建设养老项目，而这一趋势仍在延续。

　　而此前也有险资成为地产大股东之一后，双方在商业地产、代建、养老地产方面有了进一步的合作。比如，2009年，央企中远退出远洋地产后，中国人寿两度增股至24.08%，成为远洋地产第一大股东。中国人寿的多个公建项目由远洋地产承建，远洋地产也在拓展养老、房地产金融业务，与中国人寿的业务也有所交叉。

　　目前，万科、保利、绿城等房企均开启了养老地产业务，但销售型的与住宅项目类似，都是以快速周转为主，而持有型的养老地产，则前期投资高，回报周期长，快速扩张慢。

　　“房企也在转型，与险资结合后，或许在地产业务多元化发展方面，双方有进一步合作的可能”，严跃进表示。

　　2014年4月9日，安邦保险和生命人寿分别通过二级市场增持金地集团，持股比例分别达5%、12.9%。

　　2014年4月，和谐健康保险股份有限公司（以下简称“和谐健康”）通过二级市场交易累计持有金融街约5%的股权。

　　2014年5月，金融街宣布，其控股股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）及其一致行动人增持了公司股份5500万股，占公司股份总数的1.82%，增持后持股比例上升为29.74%，逼近要约收购界线月，金融街控股宣布安邦保险已增持至20%，与第一大股东金融街集团的差距仅有10个百分点。从第一次举牌到第四次举牌，安邦保险不过花了半年时间。仅这个月，它就两次举牌金融街控股。

　　2014年12月，安邦保险再次举牌金地集团，持股达到20%。生命人寿持有金地集团21.81%股权，安邦此次举牌之后持股20%，位列第二大股东，持股比例十分接近。

　　目前，安邦保险已经成为了至少4个上市房地产公司持股数量前5名的股东，并在金地、金融街两个公司中成为第二大股东。

　　金地集团三季报显示，截至9月30日，生命人寿、安邦保险在金地集团的持股比例分别上升至29.99%、18.83%。

　　2014年12月，金融街控股宣布安邦保险已增持至20%，与第一大股东金融街集团的差距仅有10个百分点。

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