9月16日，“天猫好房”平台正式上线，并宣布启动首届“房产双11”！ 今年的双11，房地产真的要搞事情？ 天猫宣称，今年共有100多家房企共3000多个楼盘，80万套房源参与天猫双11，特价房涵盖近300城，乌雅心颜

中国房地产会崩盘么？乌雅心颜

1978年改革开放，我国开始在经济领域进行市场化改革，房地产是其中之一；1991年，正式进行住房制度改革，明确将房地产培育成为国民经济支柱产业起；1998年停止福利分房，房地产开发做为一个行业正式进入黄金发展期；2002年开始执行土地招拍挂制度，土地市场进入市场化阶段。

即使是从2002年算起的15年里，房地产行业的销售额从1.48万亿增长到2016年的12万亿，增长了8倍，而大部分一二线城市的房价涨幅更是从一两千上涨到数万，涨幅达到几十倍。

近年来，房价崩盘的论断夹杂着各种金融术语，不断出现在的朋友圈。那么，推动房地产市场超速增长的核心因素是什么？这些因素未来是否仍会持续？中国房地产到底会不会崩盘？

中国房地产市场的超速增长，根本原因在于对商品住宅的巨大需求。这些需求包括持续的城市化进程带来的对城镇住宅的增加、家庭规模快速小型化带来的需求、规模巨大的且迫切的旧有居住条件改善的所带来的需求，以及家庭收入提升和财富增加带来的对资产配置、度假养老等非第一居住需求。

在需求巨大而急迫的同时，我们的商品房供应受限于土地制度以及非市场化的供应，长期远远落后于需求增长，造成持续近三十年的供不应求局面。这就是房地产市场持续增长，房价持续上涨的根本原因。

一、城镇化的进程还会持续多久？

2015年底我国的城镇化率约为56%，而根据十三五规划，2020年我国城镇化率要达到60%，基本上保持每年1个点的增速；而长期看，75%的城镇化率被认为是一个可以预期的目标，按照这个目标，房地产市场的增长还有15-20年。

二、家庭小型化

房地产最基本的需求单位是家庭，家庭数量对房地产市场是一个关键指标。

改革开放以来，中国传统的家族组织单元被不断打碎，随着越来越多的人离开自己的故乡进行新的城市，家庭也越来越小。

2015年中国家庭平均人口数为3.01人，与改革开放初期的4.5人相比，家庭已经变小了1/3。家庭的变小意味着同等人口基数的情况下家庭数量的增加，也意味着对住宅需求的增加。

三、改善需求

人均居住面积的提升。改革开放初期，我国人均居住面积只有个位数，而到2015年已经到了35平方米，而且仍然在以年均1平米的速度递增，仅这部分每年将新增约5亿平方米的需求。

目前我国的人均居住面积已远超日本香港但远低于欧美，人均居住面积未来会到多少目前也是众说纷纭，有人认为我国地大物博人均居住面积应该达到欧美水平，也有人说我国可用土地其实有限，应该限制。但不管怎样，在重庆和上海的房产税试点都把人均居住面积定在了60平米，如果以此定，未来的增长仍将持续强劲。

收入提升

改革开放以来，居民收入提升和财富增加是有目共睹的。中国的社会各个阶层，从上到下都把投资房地产做为主要的投资手段，这给房地产市场带来了被动的需求。而且随着富有阶层的不断增加，度假、养老等非第一居所需求开始快速增加，看看海南、云南等房地产市场不断增长的外地人购房比例就可以看到，这个趋势仍将长期持续。

综上可看，支撑中国房地产市场超速增长的这些因素，未来仍将持续，当然会有一些新的变化或者增幅会降低，但是中长期趋势仍未改变。

乌雅心颜 6月15日，国家统计局发布了5月份70城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，5月份，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效，生产生活秩序持续恢复，住房需