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高楼“限高令”来了！住宅“新规”下，3类房子或走俏了微电影 交易

城里的房价高、生活成本也高，但似乎并没有阻挡农村人进城的步伐，一个重要的原因就是城里有更好的就业机会和教育资源。相关数据显示，在近10年期间，常住人口城市化率从47.5%增长到目前的超过60%，换算成数据的话，差不多平均每年都有1500万农村人成为“新市民”。所以，城里的土地资源越来越宝贵，为提升城市土地的单位利用效率，高层办公楼和高层住宅遍地开花，很多人都搬进了高耸的大楼开展工作、学习和生活。而且，随着经济的发展，高楼建设似乎有进一步扩展的趋势。

不过，当高楼不断完成居住的历史使命以后，随着时间的推移，一些专家和学者对大范围建设高楼表示出了担忧。比如北京科技大学博导周天勇指出，在世界上其他大多数国家，几十层的高楼大都用于金融、企业总部等商业办公，几十层的高层住宅非常少见，多年以后，随着设备故障、老化，维持拆迁成本很高，价值将一落千丈。北大光华学院朱国钟教授还专门对此进行过模拟研究，他从房价、供应、房龄和城市发展趋势等维度推测出：我们未来的“平民窟”很可能就聚集在目前的高层住宅里。

如果说专家仅是从理论上进行研究分析，那么，作为一线的开发商无疑最有发言权。曾任碧桂园联席总裁的朱荣斌发表过一个感慨，“每天看着外面的高楼，心想随着楼龄的增长，一旦出现质量问题，维修起来难度该有多大？”，他特别提到，建筑结构、机电系统老化等都是未来的问题点。其实，透过专家们的研究，我们基本上可以把未来高楼可能存在的隐患归结为3大点：

1.安全问题摆在第一位，其中尤其以消防安全最为显著。主要表现为两大方面，一是高层住宅容积率高，居住的人多，按照现在家庭小车配比，大多数小区很难满足停车需求，这样就造成了随意停放，消防车难直接进入；另一方面则是救援难度大，除了个别大城市，大多数配备的消防救援云梯达到高度也就在50米左右，差不多15-17层楼，想要直接救人的难度可想而知。

2.维护成本高，当维修基金使用完毕后，只能依靠各楼层住户自筹钱维保。对于高层住宅来说，在交房的开始几年，大都都没啥问题，但再往后，包括外墙脱落渗漏、电梯故障、机电管网等问题就会相继出现，一个渗漏问题可能花掉一栋高层住宅的维修基金，电梯15-20年也得更新，说到底，维修基金终有用完之时，那个时候则要各户出钱维修，从现在交物业费、老小区装电梯的协调情况看，维保意见达成一致该有多难。

3.拆迁重建几乎不可能。城市化快速发展的20多年里，我们拆迁主要以城中村、5-7层以下的多层住宅为主，即便如此，按照一般1比1.5的赔付比例，加上地块、安置、建造成本算，开发商新建的房子都以20多层、30多层居多，这样也仅10-20%的利润，如果当这些住宅老化后再拆建，那就需要建60-80层的住宅，楼层越高，所需的成本就更多，就算技术可行，成本上也算不过来，从这个角度而言，现在都是几十层的高层住宅未来再拆建的可能性几乎为零。

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高楼解决了城市化人口的居住问题，但弊端也在不断显现，面对这种现状，一些专家能看到，国家自然也是非常清楚。从这两项新规要求来看，国家已经开始着手改变。第一项新规是住房和城乡建设部等部委联合行文《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中明确强调：

1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑；3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从内容中可以清晰的看出，新规直击高楼建设攀比之风，正如规定的最后强调“住建部将会同有关部门对城市与建筑管理风貌进行监督”，地方要打擦边球肯定是不行了，对照规定的逐条要求，2021年后，高楼新建的现象或将全面消失。分别来看：首先，500米以上的高楼基本上不可能再建了，此前已规划未建或者在建，都将面临着“缩减高度”。其次，250米到500米段的高楼受到严格限制，需要省级和住建部审核备案，走这么长流程，说白了，可不建就不建了。第三，高层住宅也受到限制了，30多层以上的高层住宅其高度也达到100米，要求与城市规模、消防救援能力等要素相匹配，获批的难度可想而知。还有一条专门针对县城的，要以多层住宅为主，就是我们常说的7层以下住宅。

通过以上的明确规定，从此以后，新建高楼的现象将全面消失。

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除了高楼停建，另一项则是针对新建住宅“降低电梯安装门槛”新规。住建部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》确定：

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

这是什么概念呢？在此前执行的规定中，仅对7层及以上或者高度超过16米的住宅要求设置电梯，所以我们现在看到很多总高7楼以下的住宅是没有电梯的，但现在把电梯设置门槛大幅降低，减低了3层和7米，换言之，以后4层或者16米以上的新建住宅都必须安装电梯了。该项住宅“新标准”征求意见稿已经结束，从进度来看，将在2021年全面落地，实际上，在此之前，很多地方已经在开始执行“新标准”。

浙江在2017年就发布了新版《住宅设计标准》，“四层及以上”和“距离地面高度超10米”，必须设置电梯，该规定已从当年12月1日开始实施。而上海则对2019年版《住宅设计标准》进行修订，其中要求多层及以上住宅需设置电梯，且要求每一个单元需有一部能容纳担架的电梯，按照多层定义，4-6层都属于多层。而安徽公布的《住宅设计标准（征求意见稿）》也规定了“四层及以上或距地面高度9米”应设电梯，值得一提的是，同时对住宅高度进行了限制，不得超过26层。

除了以上这些地方，在2020年这一年，也有包括北京、江苏等地出台“电梯新规”，其中北京的《住宅设计规范》中明确，四层及以上和超过9米的住宅必须设电梯，同时规定超过12层应设两部电梯，25层以上，同时户数达到90户时，应设置3部电梯，该新规从2021年1月1日实施。江苏新修订后的《住宅设计标准》规定，4层及以上或距离地面设计高度超10米的建筑必须设置电梯，该规定将从2021年7月1日开始执行。

可以看到，无论是“高楼限制”，还是住宅全面实施“新标准”， 都考虑到一个问题：老龄化，一个是住宅的“老龄化”，另一个是人口“老龄化”，可以说这两个“老龄化”趋势对我们的城市更新和住房发展模式产生了十分重要的影响，包括我们未来5年将要把2000年前建造的老小区改造完毕，当下，已到了高层房子给多层房子“让位”的“拐点”，未来，我们的住房不再是仅满足有房子的问题，而是更多考虑到居住舒适性、可靠性，那么，在住房“新标准”下，3类老房子走俏了。

1.密度低的房子。在同地段，密度低的房子本身就比高密度的房子价值要高，主要原因就在于楼与楼之间遮挡较少，光照视野都不错。更重要的是，房子都有变老变旧的时候，而低密度房子“旧改”的空间大，比如可以根据需求增加各种健身、养老、停车、娱乐以及各种服务设施设备，这是那些高密度小区所不具备的，退一步讲，即便以后要拆迁，密度低的房子也比后者概率大，也更划算。

2.具备装电梯条件的房子。虽然老楼装电梯是一个大趋势，国家也鼓励有条件的老小区加装电梯方便居民上下楼，但是，并不是所有小区都具备这个条件，最重要的两个条件，一是楼体承载的安全是否符合，在申请加装前都需要经专业部门检查通过；二是楼间距是否达标，因为新加装的电梯都是外部式的，需要占用公共空间。只有这两个条件具备后才会谈费用分摊问题。所以，那些具备装电梯条件的老房子才会更受欢迎。

3.位置、配套好的房子。在货币宽裕时代，只有核心资产才能抗通胀，如果说房子具备保值功能的话，那么，那些核心地段的房产更具有增值属性。核心位置的房子一般都有一个共同点，即医疗、学区等配套非常的优质和齐全，这在人口老龄化和全民接受教育程度不断提高趋势下，都是一种“硬通货”，即便房子户型老一些、设计落后了，可瑕不掩瑜，这类房子走俏也就不足为怪了。

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