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杭州楼市有多“冷”从待售二手房数量上就能看出来了！本站

　　当下人们收入预期很低，很多人说是这个房价是由有钱人决定的，但实际上这个话只是对了一半，有钱人可以给楼市火上浇油，但楼市里面真正的柴火，却是普通人，没有那么多普通人在里面接盘，房价涨不起来的。

　　当下普通人对未来收入预期下降是很明显的事情，尽管很多普通人对房价很有信心，但是对自己收入却不看好，这就会导致他们在买房时，尤其是在面临高额房贷的时候，心有余而力不足。

　　市场方面来说，楼市体量越来越大了，这个体量可以指炒房客需要撬动的楼盘价值，也可以指这个城市的房产市值体量，撬动一个市值100亿的公司股价和撬动一个1000亿的公司股价，需要钱和精力，都不是一个档次的。

　　我们可以看到，在20个核心城市里面，深圳躺平房价下跌，广州虽然在蹦跶，但明显也不太行，一线个；

　　强二线城市里面，南京楼市也趴着，天津楼市都不用说了，趴了N年了，武汉是去年涨了一波之后就萎了，杭州现在是明显的高位，成都吹的厉害但实际库存压力很大，苏州现在是被人看好的，但是成交量也没能起来。

　　那些房产专家跟你说买核心城市，买核心地段就能赚钱，那深圳算不算核心城市呢，深圳南山区算不算核心板块呢？

　　2020年底那一波急忙上车的人，就算明年深圳房能涨一波也是亏钱的，把成本刨除掉以后也是亏的。

　　现在买房真的很难，不要迷信什么核心城市的核心地段，除非他能给你点名到哪个小区能买，而且还能给你说出来未来几年涨幅是多少，不然你真没有什么投资价值。

　　举个例子，就拿成都来说，成都一套房下来200万，首付60万，分30年还完，房贷一年9万多。

　　要维持这个房贷，意味着买这个房子的小夫妻，两个人加起来年收入要超过20万以上，这个房子30年累计下来的房贷本金加利息，是280万左右。

　　那么如果房价都不说跌多少，房价跌个10%，200万的房子，变成了180万，这个时候你买房，首付是54万，126万，30年本息共计250万左右，每年房贷是8万左右。

　　你算一下这个差别，房价跌10%，首付少出了6万，房贷少给了30万，加起来36万，这还没算契税、中介费等等的，算上的线万。

　　想想他们一年不吃不喝才赚20万，房价跌个10%，他们2年都白干了；跌个20%，他们4年都白干了。

　　让人家买房不看房价涨跌，根本不现实的。除非他们是富二代或者比较有钱，否则他们买房前，肯定会对房价做一个预判才下手的。

　　因为房子这玩意，只要你用了，那么不管你愿意或者不愿意，你的亏损和盈利，都是翻倍的。你如果全款200万买房，那么房价跌了10%，那你也就损失了20万，但是你用了，那么你实际损失，就是40万。

　　在4月份的时候，杭州待售二手房数量还是只有78000多套，等到了6月底的时候，待售二手房数量就达到了94000多套。

　　杭州楼市现在放松调控，专门就是为了救二手房而放松的，因为杭州的新房市场热度还行，还没有那么冷，二手房市场是太冷了。

　　如果说杭州二手房市场出现了大量的砸盘者，也就是降价卖房的人。让杭州的新房房价比二手房房价还要高了，那么杭州的新房也不容易卖出去了。

　　现在杭州房价下跌的趋势并没有扭转，杭州楼市的库存量已经这么高了，杭州还在大量的供应土地，这意味着还会有大量的新房上市。

　　在过去的6月份里面，杭州的二手房成交量平平无奇，甚至6月下半个月的杭州二手房成交量还不如上半个月的杭州二手房成交量。这说明杭州楼市对二手房的政策，没有起到太大的效果。

　　杭州的新房成交量就不一样了，在放松了那么多的政策之后，6月下半个月杭州的二手房成交量明显出现了井喷的状态，在6月末尾的两天里面，更是突破了1000套。

　　这说明杭州楼市还是有不少刚需购房者的，或者说是想要投资杭州房产的人，他们只是觉得当下杭州的二手房房价水分太高，买二手房没有投资价格，所以大部分都挤在了杭州的新房市场里面，去努力的买新房了。

　　在我看来，杭州楼市这一波的调整期还是没有结束的，二手房市场依旧处于比较冷清的状态，购房者很理性。

　　新政以来，大多数刚需板块的带看量及成交量都得到了明显的回升，而且不仅仅局限在刚满二年的次新房。

　　由于新政到目前相当量的低价房源已经首先消化，现在剩余主推二手房源价格已经略高于五、六月份成交房源价格。

　　再加上刚需板块热度上涨，房东预期趋稳，短期内刚需板块价格再次下探可能性较弱，价格也将会暂时稳定。

　　虽然刚需购房群体活跃度上升，但市场并未进入传统意义上的牛市，目前仍在回暖阶段，目前刚需购房群体的活跃量并不足以支撑整个刚需二手房市场。

　　刚需板块成交主要集中在性价比较高的核心楼盘，如大江东成交主要集中在江与城，崇贤成交主要集中在群贤府。

　　新政当下杭州二手房市场出现了一波成交小高峰，但随着目前各刚需板块低价房源率先消化，新政释放出来最为急切的购买力被消化，加上新政给了房东一定的价格预期，短期价格下调概率变小，7、8月份也是传统意义上的二手房成交淡季，因此后续成交量或将出现一定下滑，新一轮胶着或已在眼前。

　　现在国内楼市不景气，很多房产专家都在呼吁再来一次涨价去库存，他们的理由是一致的的，都是当下房地产太惨，很多房企都赚不到钱，交楼的质量也不行，上下游有很多个依附房地产的产业等等的。

　　现在国内大部分行业都遇到了问题，收入都无法保障，在这种情况下，涨价去库存，只会让房地产暴雷的时候影响更大。

　　这次调控楼市的意思很明显，就是防止房地产泡沫进一步扩大，然后把一个个泡沫房企，切割开来，然后定点化解问题。这样只要能熬过去，房地产也算是软着陆了。

　　就算房子的首付，家里人可以帮忙出了，但是还房贷总归是要自己还的。房价越高，房贷就会越高，这是一个客观的事情。

　　一套300万的房子，按照30年来算，首付30%来算，房贷每年需要14万，一套500万的房子，按照30年来算，首付3成，每年的房贷是21万。

　　另一方面，现在的楼市对于那些想要买品质房的刚需来说，也的确不太友好；对那些手上捏着品质二手房的房东来说，也不是很友好。

　　因为那些拿着品质二手房的房东一般情况下都太不愿意降价卖房，而那些能买得起品质房的刚需，除非是新房实在买不到，不然的话他们是不愿意去买这些高价的二手房品质房。

　　再看那些二手房品质房小区，挂牌价高的，像是成都金融街、杭州滨江奥体等，成交量非常少，购房者都去买新房，不去这些高价品质二手房。

　　这么下去，对那些品质二手房房东来说，是比较不利的。因为购房者就是再等几年才能拿到房，而对于那些品质二手房房东来说，房子卖不出去，楼龄越来越高以后，房子的升值空间就越来越少。

　　很多人觉得现在买房压力大，在我看来，现在为什么房贷压力会比较大了，一是当下房价已经处于高位了，现在买房和2015年买房，在工资收入没有太大变化的情况下，付出的努力是三倍以上了，这是比较直接的。

　　还有是以前房价低，大家刚买房的年龄都不是很大，很多人都是刚毕业就买房了，而那时候房价也不高。

　　举个很简单的例子，2015年西安房价6000一平，一套三室房下来70万，首付21万，房贷每个月2500到3000之间，一个大学毕业生月薪3000元，当时大学生觉得房贷力压大，他父母帮他把房贷给先还着，后来工作五年以后，这个大学生薪资应该从3000，涨到了5000到7000之间，这是一个中位数，这个时候他看着当时3000的房贷，就没有那么大了，尤其是在他看到别人买房，是一平1万6的时候，而他买房，一平是6千的时候，他精神上会比较轻松。

　　而到了2021年了，刚毕业的大学生，买房就别提了基本没戏，而那些已经毕业好几年的人，也就是年龄在30岁左右的人，他们要结婚了要买房了，而这个时候房价是16000，一套房下来180万，首付54万，126万，房贷一个月7000到8000，而西安2021年的工资和2015年是差不多的。

　　而且这里面有一个重点，是当下买房的人，年龄30多岁了，后面工资基本上很难有提升的空间了，除非你去创业，不然打工的线岁大概率就是你这辈子的薪资天花板了。

　　虽然说2008年那波房价大涨，也让国人对投资房产产生了很大的兴趣，但是那个时候还没传播开来，而且08年的房价涨幅并没有那么大，所以没有把国人炒房的热情点燃。

　　在2015年这波棚改去库存，是真的把国人炒房的心给点燃了，这波涨幅太大了，直接把火给点着了。

　　国人的确是喜欢买房，每个人都希望自己有一套房，但以前国人是只希望自己有一套房；在国人开始炒房以后，就不一样了，国人是希望以后有无数房，有了一套还要再来一套。

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