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苏州大市2022年三季度房地产市场报告本站

　　9月1日， 吴江首套取消限购、张家港试行二手房“带抵押过户”政策；9月13日，相城区取消600积分购房限制；9月16日，苏州恢复限购，购房仍需6个月社保；9月29-30日，部门连发三道新政“降息+减税+公积金下调”，释放积极信号，稳楼市决心强烈。

　　苏州市区：苏州已顺利完成2022年前三批次的集中拍地，共计成交41宗涉宅用地，总成交建面414万㎡，总成交金额631亿元。另外，9月28日，苏州第三批次集中拍地，9宗地块全部成交（ 其中：4宗底价成交、5宗低溢价成交 ），占地面积约37.7万㎡，成交总价127.3亿元；三批次土地含金量最高，高新区狮山板块、园区斜塘均推出核心优质宅地，成为本次挂地最具竞争力的地块。

　　9月30日，苏州四批次集中挂出20宗宅地，总面积89.08万㎡，总起拍价约198.65亿元，依旧采用“限价+现场摇号”，预计竞拍时间11月31日。

　　苏州县市：苏州各县市三季度开始加快土地供地节奏，且挂牌地块都较为优质。受供地减缓和市场下行影响，底价成交成为主流，且以本地国企和央企拿地为主，三季度县市土拍中，昆山土地成交建面和金额处于最高，其次为常熟。

　　2022年三季度苏州市区新房成交呈现量涨价稳，其中园区新房成交涨幅最高，为83%，其次姑苏区新房涨幅66%、相城区涨幅51%；

　　其中，9月份受政府定向回购房源促使新房集中网签的影响，成交量猛增，但若剔除回购房影响，9月线月基本持平。

　　三季度受到昆太首套取消限购的政策的刺激，新房市场拉动明显 ，三季度昆太新房成交均呈现量价齐升。

　　政策变化：2022年从限价突破开始，苏州新房政策逐渐放松，同时，三季度宽松政策出台频率逐渐加快。8月12日苏州发布二套房首付政策（二套还清3成，未还清6成）利好改善置业人群。9月14日苏州全面取消限购，9月16日恢复原政策，要求三年内连续6个月社保/个税，目前仅吴江首套不限购。另外，苏州已试行二手房“带抵押过户”。

　　苏州已顺利完成2022年前三批次的集中拍地，共计成交41宗涉宅用地，总成交建面414万㎡，总成交金额631亿元，溢价率维持在3.1%；9月28日苏州三批次9宗宅地顺利成交，总金额127.3亿元，单宗地块最高成交总价36.4亿元，其中有5宗溢价、4宗底价成交。土拍虽然实施了新规则，但未有地块进入现场摇号阶段。另外，9月30日苏州四批次集中挂牌，共20宗涉宅用地，预计竞拍时间11月31日。

　　数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区

　　9月28日，苏州第三批次9宗地块集中成交，无流拍，9宗成交（其中：4宗底价成交、5宗低溢价成交），成交总占地面积约37.7万㎡，成交总价127.3亿元，平均溢价率3.0%。此次拿地房企多数为深耕苏州的国央企，如华润置地、象屿、保利等，城投托底比例减少，同时稳健型民企和小型房企拿地份额增加，如金新城、仁恒、禾盛。三批次苏州供地质量高，限价预期提升，房企利润空间增加。

　　三批次详情请看以下链接： 苏州：建发、仁恒、金新城竞得狮山3宗地，象屿、保利拿下斜塘地块三批次土拍9宗地块全部成交，未有地块进入现场摇号

　　2022年9月30日，苏州四批次集中供地正式亮相，本批次共挂出20宗宅地块，总面积89.08万㎡，合约1336.23亩，总起拍价约198.65亿元。从地块区域分布来看，吴中区9宗、高新区4宗、相城区3宗、吴江区2宗、姑苏区1宗、苏相合作区1宗。此次延续三批次的土拍规则，采用“自由报价+限时竞价+现场摇号”的方式，但尾款支付周期缩短，要求在12月30日前付清（2个月内）。预计本批次竞拍时间11月31日。

　　四批次详情请看以下链接： 刚刚！苏州四批次挂出20宗地块，吴中区“豪气”端出9宗，吴门桥、枫桥等沉寂已久板块推地，整体供应分布均衡（内附独家航拍及解读）

　　9月份，除张家港无涉宅地块出让外，周边县市均有涉宅地块出让，本月昆山供地量较高，其次太仓。今年下半年起，苏州县市的供地节奏加快且挂牌地块较为优质。受供地减缓和市场下行影响，底价成交成为主流，且以本地国企和央企拿地为主，三季度县市土拍中，昆山土地成交建面和金额处于最高，其次为常熟。

　　苏州县市供应明细：9月苏州县市出让15宗涉宅地块，分别昆山4宗、常熟4宗、太仓7宗，总出让面积62.18万㎡，总建筑面积107.04万㎡，总起价64.37亿元，总保证金37.39亿元。

　　苏州县市成交明细：9月苏州县市成交8宗涉宅用地（含2宗商住用地），其中太仓2宗、张家港1宗和常熟5宗，成交总占地面积39.5万㎡，总建筑面积69.7万㎡，总成交金额64.8亿元。8宗宅地块均为底价成交，整体来看，房企对县市拿地依旧十分谨慎，仍是地方国资平台主场。

　　2022年三季度苏州市区商品住宅成交面积231.7万㎡，环比上涨32%，成交均价25432元/㎡，环比上涨1.2%，整体环比量涨价稳；其中9月，苏州新房成交量123万㎡，环比上涨127%，同比上涨93%，受政府定向回购房源促使新房集中网签的影响，9月成交量猛增，但若剔除回购房影响，9月线月基本持平。

　　截止2022年9月底，苏州市区近一年商品住宅月均流速59.3万㎡/月；本月受政府回购房源影响，狭义库存大幅收缩至810万㎡，而广义库存跌至2361万㎡，由于整体流速较缓，潜在库存风险依旧需要警惕。

　　100-110㎡首置类产品依旧为三季度的成交主力，占比23%（浒关运河印象成交325套占据首位），其次120-130㎡改善类产品，占比16%；另外，成交总价段在200-350万占比较高。整体来看，首置首改类产品为三季度畅销产品。

　　三季度园区项目去化表现较为突出，金额榜占有四席，园区奥体万科颐和玲珑花园成交金额达到33.35亿元&7.53万㎡稳占双榜首位，其次园区越秀悦见云庭以19.76亿元&6.32万㎡占据双榜第二；吴江城投地产朗诗乐府集中网签，三季度成交金额2.98亿元&5.86万㎡位居双榜第三。

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