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　　问：在上海买不到的情况下，江浙的二三线城市是否值得购入？比如平湖、嘉兴。答：今年上海房价涨上来后，不少资金会流入上海周边的二三线城市，带动当地楼市上涨。

　　尤其是6月10日国家发改委印发《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》，可以预见未来长三角轨道交通建设加速，长三角会深度融合成一个整体。

　　除了一线城市、省会城市外，长三角都市圈内的普通二、三线城市投资价值凸显。详见知识星球内部文章《大国大城——中国最具投资价值城市名单》，帮你选到投资价值高的城市。

　　△选自《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》问：楼哥你好！最近在看浦东高行森兰板块和御桥板块的房子，您觉得哪个板块更有升值空间？

　　森兰板块位于中外环间，围绕森兰绿地公园，次新品质小区聚集，是浦东继联洋、碧云后，重点打造的国际社区。板块如中冶尚城、壹公馆、金地未来、仁恒森林雅苑等高端商品房价格站上10万，学区有第一梯队的重点学校（明珠小学，六师附小等。目前，森兰板块开发基本结束，自住很舒服。

　　御桥板块也位于中外环之间，西板块主要是住宅，东板块有不少空地，已列入十四五期间浦东金色中环重点开发板块，前景不错；学区有建平实验地杰小区。但缺点也有两个：一是板块内的动迁房比较多，高端改善盘是万科海上传奇和万科金色城市，二是发电厂未搬迁，心理上感觉不舒服。

　　从板块发展和升值潜力看，御桥是未来五年浦东重点建设板块，更胜一筹。问：楼哥，赵巷的别墅，将来的趋势怎么样？流动性很差吗？

　　答：买别墅最重要的就是品质与自然环境，赵巷别墅区体量更大一些，自然环境与人文配套都还不错，也比较合适纯改善准备购置别墅的人群。但是别墅是消费型的产品，自住很好，但要出租出售都比较麻烦。你如果是真的为了自住的话，可以考虑买别墅，但不要对增值性有太多期待。

　　如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。总之别墅的特殊性决定它就是消费品，别墅本身回报率很低，买别墅会占用自己的资金，加大风险。

　　适合投资的产品详见知识星球内部资料《为什么投资首选这类产品？》。问：楼哥好，浦东的初中学区房目前值得入手吗，是否有站岗风险？预算1400万的置换改善，尤其是张江集团和建平西校对口的麻烦分析下。

　　答：初中学区房概念本来就是一年前刚出现的产物，到现在名额分配，对学区房是个抑制。如果条件允许，那买一个也没问题，并且越贵的房子生源越好，这个规律总是存在的。但路径已经不同，如果高位买进初中学区房，一旦名额分配的成效显现，不排除价格体系一落千丈的可能。毕竟在一年半前，张江汤臣豪园不过是和大华锦绣16街区价值相当的楼盘，还不如对口昌邑小学的11街区来得贵。

　　从学校角度，自然是张江集团中学的口碑更好。对于学区房楼哥有两个建议：用于自己孩子教育，学区房不能省，可以提前买。用于投资，可以买次新学区房，不建议买老破小。问：楼哥，我在浦西市中心上班，预算在500w左右，最近去宝山看了房子觉得还不错，在上大买房怎么样呢？

　　答：宝山区上大板块位于宝山区西南侧，也是其比较接近市区的板块。交通方面拥有7号，15号两条地铁线号线半个小时就可到达静安寺。商业方面，板块内拥有经纬汇、华润万家、沃尔玛等社区商业，配套算比较完善。

　　教育方面，优质公办学校有九年一贯制的上师大附属经纬实验学校和上海大学附属学校。医疗方面有仁济医院宝山分院。上大商品房环绕上海大学而建，是一个城市界面较新的大型居民区，同时也是宝山区比较接近市区的一个板块，板块内住宅性价比高，预算在500万左右，对于在浦西市中心工作的人来说，上大板块是可以兼顾通勤、教育和商业的一个高性价比的选择。问：楼哥，最近在看万科时一区，单价10万+，这个价格是不是虚高？只考虑投资的话您建议入吗？入后会不会横盘太久？

　　答：楼哥对2021年上海楼市行情的判断是一贯的：慢牛行情。万科时一区作为热度较高的大虹桥标杆楼盘，成交价已经站稳10万，这个价格并不夸张，是比较合理的。

　　目前上海楼市逐步呈现分化格局，投资要紧盯万科时一区这类次新品质小区，属于改善顶端的产品，上涨有力，调整期的下跌幅度也小，详见知识星球内部文章《2021年上海楼市投资指南》。换句话说，万科时一区在虹桥区域内并没有什么竞争对手，承压能力会强过更远的郊区地段，也强过同区域的富力和尚品华庭。

　　如今金汇和北新泾的标杆已经来到10万，龙柏在9万多，都是十五年以上的房龄，100平只能买两房，总价来到1000万+，130平只能买三房，总价1300-1500万。时一区900内就能搞定两房，1000就能搞定三房，相隔机场退一个区位，品质物业都提高一个台阶。以目前的价格体系来看，投资可以入。

　　在“选择大于努力”的时代，买对一套房，赶上一波房价上涨，胜过上班十年。买房投资比拼的是专业性、前瞻性。专家定制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。知识星球部分内部资料：

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