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苏州二手房惊现“直降50万”本站

　　提要：一手房跟二手房互为因果、互相影响。在限购、限贷等宏观调控政策对一手房产生较大影响的同时，也让苏州的二手房市场出现了成交低迷的情况。近日，记者发现，在苏城二手房买卖的网站上，出现了不少挂牌价大幅下降的房产信息，其中甚至出现了“总价直降50万”的字眼。

　　一手房跟二手房互为因果、互相影响。在限购、限贷等宏观调控政策对一手房产生较大影响的同时，也让苏州的二手房市场出现了成交低迷的情况。近日，记者发现，在苏城二手房买卖的网站上，出现了不少挂牌价大幅下降的房产信息，其中甚至出现了“总价直降50万”的字眼。

　　“在原挂牌价上直降50万元急售，超性价比，望有缘人来认领。 ”记者发现，“急于降价抛售”的，是一套位于吴中区通达路的星屿仁恒148平方米三室两厅房源，目前售价在200万元，换算下来，每平方米单价为13514元。同样在这个小区，另有一套也自称“直降50万元”的147平方米房源，登记资料显示，目前该房售价为230万元，卖主称“当初的购入价为220万元”。“以售价230万元的房源为例，买卖这套房子，卖方要出5.55%营业税、1%的个人所得税，总计15.065万元。即超过卖方挂牌价所赚的10万元了。这还不包括中介费用。 ”“当然，这还要看买卖双方是怎么商议涉及的税费由谁来承担。 ”

　　300万元以上二手房源的搜索率在去年4月总搜索率中的占比为6.54%，今年4月下降到了1.42%，别墅搜索率的下降幅度同比也达到了50%以上。“其实，业内都清楚，二手房的挂牌价是一个没有意义的指标，房东随时都有可能进行调整。真正能够反映二手房市场成交情况的指标应该是成交量和搜索率。今年的限购政策出台后，苏州二手房成交套数持续低迷。随着政策的深入实施和信贷的不断收紧，对二手房市场的影响会更趋明显。 ”兆丰不动产董事长、市房地产行业协会副会长杨肇峰告诉记者。

　　刚刚过去的一周(5月9日至15日)，苏州共成交住宅类二手房319套，但是比起2010年的周平均560多套和2009年的周平均890多套来，下跌的幅度相当明显。“在银行首套房房贷收紧、楼市限价等多重因素影响下，苏城很多新楼盘开始了策略性降价，二手房市场也在一手房的风向标作用下，挂牌价出现了下降。就现状来看，不少购房者因为政策的频频调整，还不了解市场走势，对置业计划进行了延迟。 ”分析师这样说。

　　在杨肇峰向记者提供的苏州近年一手房和二手房成交各月均价变化图上，可以非常清晰地看到，从2007年的全年总成交57426套，到2008年的34589套，再到2009年的76859套和2010年的46790套，苏州一手房的成交量变化曲线年，完成了第一个“U”形。从2010年开始，又在开始第二个“U”，“2011年极有可能进入第二个‘U’形的底部”。杨肇峰判断，2011全年成交量应该比2008年略好些，但肯定低于2009年成交量，“估计仅为2009年成交量的六七成样子，全年约在4.5万套至5万套之间。二手房的成交变化也是相应的。 ”

　　“由于市场观望气氛浓厚加上高端房源成交拉动，目前苏州市区一手房的成交均价依旧保持在高位。“一手房价格的坚挺让二手房的价格也不会轻易下降。 ”杨肇峰说，因为二手房的买卖还要缴纳各种税费，是个不小的数目，“除非有个别卖家急于周转资金。 ”但是再看成交均价的曲线元/平方米，苏州一手房各月均价变化呈现的是一路向上的直线形，“去年最高值出现在10月份，达11499元/平方米，此后，国家政策密集出台，房价也会应势而下。从这张各月均价变化图来分析，苏州的房价在不远的将来很有可能会出现下降的情况。”

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