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重磅必读央行降息关乎2022年楼市走向本站

　　从2021年春节后利率加码开始，我曾多次告诫过大家要懂得顺势而为，上半年务必躺平、切勿盲目行动，当时有人留言私信我说，我文风变了，成了看跌派。

　　之前我就说过，看多派和看空派都是极为幼稚的思想，都是房产小白。在2021年春节后至今，昆明房价降幅多少，这一点就不用我再多说了。

　　我一直很难理解，无论是2017年牛市的艳阳高照，还是今年的寒冬腊月，在周期发生变动之前，都会有明显的征兆和信号；但依旧会有很多人踏错踏空，导致血亏个首付，而悔恨终身。

　　今天我要告诉你，提高警惕、准备好弹药，随时静候时机到来，希望你能正确把控周期，实现精准操作。

　　昨天2022年1月17日，央行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年1月17日人民银行开展7000亿元中期借贷便利MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

　　自2019年8月央行改革LPR定价机制以来，LPR和MLF之间具有明显的联动关系，这次估计大概率LPR利率会跟随MLF利率做等幅调整。

　　从2008到2020年12年里，我们曾经历了6轮，其中有4次为全面降准，分别是2008年、2012年、2015年、2020年，其余2次为定向降准。说这段废话就是想告诉大家：只要是全面降准，5年期以上的房贷利率必定降息，从而导致房价大涨。大家也可以回想下，上述这几年全面降准降息后，房价涨幅多少便知，我无需多言。

　　另外在2021年里，总共2次全面降准：分别是7月15号和12月15号，都是全面降准0.5个百分点，5年房贷利率就开始小幅下调至今。无论是1年期MLF中标利率和7天逆回购的中标利率，都比之前下调了10个基点。

　　之前我曾和大家说过，央行每个月15日固定发布的中标利率，然后以此为依据在当月20日公布LPR利率。只要MLF利率下降，LPR利率就会下降。

　　历史为证，依照以往的铁律，当MLF中标利率公之于众后，则20日就会公布1年期和5年期LPR利率，我们拭目以待.......................

　　而1月20号公布的会有两种可能：一是也降息10个基点，跟今天政策利率下调保持一致；二是只降息5个基点。

　　如果降息5个基点，表明对楼市相对谨慎，就只能对冲，也对应了12月的那次降息；若降息10基点，那对市场信心会是很好的正向作用，说白了就是鼓励大家积极入场。

　　这一点，请大家静候1月20日央行将公布的新一期LPR：只要5年期降息，一二线房价将止跌反弹，年后小阳春如期而至；如果只有1年期降息、5年期按兵不动，那就不必太过着急。

　　线年注定是不平凡的一年，从开春之后，高层对各行业的调控整改立竿见影。从互联网到房价、再到培训机构和原材料，整改到的无论任何一点，都是遍地哀嚎，无一幸免。据数据统计，2021年土地出让金较2020年下滑10％，扣除22个集中供地城市后，土地出让金为4.0万亿元，同比下滑19％，分省来看，仅4个省份2021年卖地收入同比有所增长，27个省份均下滑。

　　也就是说，房地产呈现高度分化的态势。这种结构化行情，对于部分经济较弱，对土地财政依赖性大的省份来说，打击是致命性的。严重之时，会进一步影响到融资平台的偿债能力，地方ZF有可能会撑不住崩盘比如发不出医生、公务员、教师等单位的工资，大量的学校，地铁，路桥，医院等基建工程面临停工烂尾

　　这并非是单方面房地产的问题，还涉及到社会风险和财政基建等诸多民生问题。我就听到好几个公务员和事业单位的粉友给我抱怨，今天又降工资了，购房预算可能又要打折了，不知道大家身边有没有遇到此等情况的。

　　稳增长、保就业、振兴实体经济这几点，2021年我们做好了多少，应该都不用我再细说了，大家都有目共睹。

　　因此，现在需要降息来对房地产进行托底，多卖土地，同时也降低房地产企业相关的融资成本，救活开发商，增强房企的拿地积极性。

　　每一次有成就感的房产投资，光懂宏观趋势是远远不够的，特别是在当下行情里，入场时机的判断和实操手艺，二者缺一不可。一、此次降息属于双重降息，并非简单表明，释放了多少流动资金到市场；而是高层意识到2021年初起对楼市的调控，已导致就业下滑、原材料上涨实体门店关门大吉、土拍经济流产、房企连续暴雷、楼市速冻，这一切都该结束了。

　　随着1月20号的落地，2022年楼市小阳春来得估计会比历年更早，可能刚过完年，就会看到房价慢慢出现上涨趋势，往后一切将是宽松趋势。

　　二、就现目前甚至未来，在我们没有发明出，能更好承载个人财富的载体和货币最终蓄水池前，楼市依旧会是的不二容器，没有之一。

　　货币放水、房价不涨物价就会涨，物价上涨后带来结局就是，大家为抵御通货膨胀，还得靠买房手段来实现防范个人资产缩水。在过去的二十多年和今后一段时间里，房价是政策推动上涨的；而在不远的未来，房地产税和长效机制全部建立完成后，房价就要靠通胀推着走了。

　　三、由于新生人口短缺，2022年是卖掉远郊、硬伤和三线及以下郊县城市资产的最后机会。这波市场过后，分化会更加显著，本来就难买的资产，未来会加速淘汰走下坡路。

　　奉劝诸位、为保险起见，房龄大且不具备稀缺性的资产，2022年浑水摸鱼、趁乱出手更换优质资产，别企图把最后一个钢棚赚完，这是极其错误的思想。

　　不然、你很有可能面临错失一次，资产就差别人一个数量级，掉一个阶层；错过两次，这一生都很难追回；错过三次，你的下一代也很难再追上。

　　四、每个城市权重不一，操作方式也不大相同，对土地财政依赖性高的城市，在这次行情里，鼓励大家的政策和力度都会不一样，这几天已有很多城市陆续跟进。

　　五、杠杆不友好，大众预期看跌时、房价不会涨，你需要识时务懂敬畏，增强内功；杠杆小浮下调，大众预期开始看涨、市场信心开始躁动不安时，房价开始止跌回暖，你需要抬头看路感知风向；杠杆大幅下调＋政策松绑或鼓励购房，二手房成交量大涨，行情即将到来。

　　兜兜转转，我们又回到了原点，历史总是如此惊人的相似，人和周期都没有变；只是自始至终，我们都在换着方式轮回而已。

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